房地产市场调研综合分析报告下

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1、房地产市场调研综合分析及定位报告项目策划系列报告六、海城市项目周边配套分布分析市政配套设施主要配套银行中国银行、农业银行、建设银行医院广济医院、海城市中医院超市二台子超市、滨河超市学校开发区中心小学、海城第一高级中学、海城第三高级中学公交车4路、海城至西柳、海城至温香等郊区线路通讯联通营业厅、移动营业厅餐饮萃华楼酒店等娱乐水域天池浴乐城等三明观点:1)本项目地处于开发区核心区域，目前的生活配套正处于逐步完善阶段。2)本项目为经济、教育的中心，海城教学质量最好的第一高级中学迁至本项目周边，以及开发区中心小学等知名教育机构，自己的孩子完全可以在家门口就完成小学、中

2、学的全部课程，极其方便家长。3)健康是现代人们选择居住地所要考虑的因素，本项目周边医院众多，生活基础配套齐全。4)海城开发区仍属于新兴开发区域，生活配套齐全但仍属于区域发展的起步阶段，项目所属区域内随着人口的不断迁徙，大型的、齐备的商业配套急待完善。第38页共38页房地产市场调研综合分析及定位报告项目策划系列报告七、海城市区及附近主要可类比1、海城市周边主要可类比楼盘分析项目占地面积建筑面积容积率销售价格户数（户）周边配套唯美品格7636015万1.933160/㎡起3680元/㎡均1168二台子农贸市场市府广场海城碧桂园43658749万1.23500/㎡3

3、200二台子农贸市场大吉欣城31000960003.13360742滨河公园建材大市场左岸城邦2526006721002.635006000滨河公园滨河盛世广场8030528006（总体）2800278建材大市场滨河公园希望宜城83271156900㎡1.883180/㎡1086户市府广场中央水景公园格林春天35644100000㎡2.83160/㎡680户市府广场二台子市场第一城76400180000㎡2.362920/㎡1800户开发区公园兴海大街芭东海城1000000120万1.23800/㎡8000户水景公园市府广场三明观点：1)海城市目前主要楼盘都集

4、中在开发区和荒岭新区，城市中心楼盘较少，说明海城市中心土地供应量不足，但是拆迁量较大，城市正在向外辐射，加快城市化进程。2)海城市大部分楼盘价格均在3000-3800之间，因此本项目的定价应与周边楼盘相似，不应脱离市场。3)海城市房地产销售价格近2年来涨幅较大，海城核心区域的最高的普通住宅销售价格接近4000元/平米，且保证较高的增长速度。4)海城市新增楼盘的体量较大，且出现如芭东海城规划百万平米以上的大型项目，大盘营销的趋势明显。5)海城2009年开始市内老城区拆迁面积逐年增加，为房地产市场提供了较大的土地供给，市区内潜在的市场压力将会在2011年集中释放。

5、第38页共38页房地产市场调研综合分析及定位报告项目策划系列报告2、项目调研资料Ø唯美品格项目名称唯美品格销售电话3129999发展商辽宁唯美房地产开发有限公司代理商无物业管理日本吉田物业管理有限公司物业费1.2元/㎡·月地理位置海城经济技术开发区淮河路车位地下停车位10万元/个占地面积建筑面积容积率户数栋数得房率436587㎡49万㎡1.21168户34栋,2栋21层、8栋小高78%推广语梦想社区、幸福生活户型/面积户型面积两房两厅61.14㎡/99.42㎡三房两厅188.42㎡/130.77㎡销售价格3180元/㎡起均价：3360元/㎡最高价3680元/㎡

6、付款方式银行按揭无折扣/一次性付款9.8折（七层按揭）景观园林南临600米宽河滨公园、西侧为“市府广场人工湖”，面积90万平方米，围湖而建生态公园业主会所2500㎡业主会所，健身、娱乐、活动、休闲、服务功能于一体公共装修外墙:贴高级墙砖、文化石，局部涂料，梯间为理石,地面:理石铺装物业配套供水：市政自来水,供电：市政电网,供气：热网、无煤气,通讯：自然通风、无中央空调设备周边配套海城一高中、二台子农贸市场、商业银行、工商银行、市府广场产品特点项目所处区域为未来城市发展的核心区域，该项目建设较早，分期开发，形成较为良好的口碑，产品注重实用性，受外部环境发展所限，

7、周边没有主力的大型商业配套，现有的配套以满足生活为主。交通除依靠私家车和出租车外没有公交资源。第38页共38页房地产市场调研综合分析及定位报告项目策划系列报告户型一览：建筑面积：61.14㎡户型结构：二室二厅一卫户型点评：户型方正，空间利用率高设计缺陷：无北向通风面，设置不全建筑面积：99.42㎡户型结构：二室二厅一卫户型点评：270度观景窗、功能齐全设计缺陷：采光面积有限、通风性能差第38页共38页房地产市场调研综合分析及定位报告项目策划系列报告海城碧桂园项目名称海城碧桂园销售电话362888发展商碧桂园控股代理商无物业管理海城碧桂园物业管理有限公司物业费1

8、.5元/㎡·月地理位置海城市顺河西路5