惠阳世贸广场阶段营销执行报告

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1、惠阳世贸广场阶段营销执行报告第一章内容概要3一、报告概述3二、营销目标3三、项目简介3第二章销售总结4一、销售现场数据分析4二、现场客户反馈5三、走访情况分析5第三章前阶段营销回顾6一、前阶段营销推广6二、存在的问题6三、工程情况回顾7四、工程节点推算7第四章营销战略10一、总体营销战略10二、营销策略12第五章项目销售节奏控制策略15一、总体销售节奏控制策略15二、各阶段营销重点安排16三、一号写字楼营销阶段划分17第六章价格策略26一、惠阳房地产发展概述26二、世贸广场写字楼部分价值研判27三、付款方式和折扣制度30四、折

2、扣控制机制设定说明31第七章一号写字楼VIP卡内部认购说明33一、惠阳世贸广场举行内部认购的意义33二、惠阳世贸广场举行内部认购的前提条件34三、惠阳世贸广场VIP卡认购说明34四、惠阳世贸广场VIP卡认购流程35五、惠阳世贸广场VIP卡认购须知36附表38序言福田房地产有限公司领导：感谢贵司对本公司工作的支持和信任，并为能有机会给贵司提供优质和专业的服务而感到无比的荣幸。惠阳·世贸广场作为福田房地产在惠阳开发的一个大型商务综合体地产项目，面对激烈的市场竞争，我司认为，在产品开发上秉承“惠阳首席商务综合体——唯一的甲级写字楼、

3、第四代大型商业模式”的开发理念，在营销上确立“上兵伐谋，其次伐兵”的指导思想，坚持策划先行和差异化的营销理念，使本项目在激烈的竞争中脱颖而出。经过与贵司营销策划部就本项目营销定位、施工进度与营销时点等方面的协商和沟通，对惠阳世贸广场的整体营销推广达成初步意见，并形成《惠阳世贸广场营销策划报告》，呈请贵司相关领导予以拨冗指正。深圳市同致行物业顾问有限公司二零零六年六月十三日第一章内容概要一、报告概述世贸广场作为惠阳第一个大型商务综合体地产项目，其入市必将引领惠阳城市进入新一轮的商务、商业模式的发展。但同样要面对对于新型模式引导市

4、场接受的风险，要让项目最大限度地实现其社会价值和经济价值，实现福田房地产在惠阳第一个树立品牌项目在营销和品牌树立的双赢，其营销必须遵循“目标明确，思路清晰，策划先行，主次分明”的指导思想，围绕本项目的市场定位、形象塑造、以及营销核心目标的实现，确定总体营销战略。在此指导思想下，以强化项目的品质感及差异化的市场形象，有目的、分阶段、有节奏的运用各营销策略和销售手段，使项目在激烈的投资竞争环境中脱颖而出。二、营销目标（一）项目高端市场形象的树立，打造惠阳写字楼市场、商业市场第一品牌；（二）通过强化附加值提升本项目销售价格；（三）通

5、过整合营销完成销售目标；（四）发展品牌内涵的丰富及品牌价值的提升。三、项目简介（略）第二章销售总结一、销售现场数据分析项目临时售楼处2006年4月16日正式进入世纪华园大饭店，截止5月27日，共六周，接待来访登记客户76批，来电咨询客户37批。1、客户分析：金融贸易电子石化实业投资中介服务其他共计050155827760%7%0%1%7%74%3%9%100%从现场销售人员的反馈统计，大多数来访客户对于项目的位置和未来升值潜力充分认可，投资客户对于购买写字楼还是商业投资没有明确的说明，只是提到物业在回报和升值都可以保障的前提下

6、，总价是最后选择的决定因素。其中，自用客户多为本地企业。2、客户来源分析：深圳（关内）深圳（关外）惠州惠阳香港国外其他合计2598195267630%12%11%25%7%3%8%100%深圳客户和惠州、惠阳本地客户为本项目的主要客户群体。3、了解方式分析：楼体介绍华园酒店春交会合计1045847613%5%76%5%100%华园途径来访客户为目前项目来访客户的主要信息途径；楼体及外墙广告宣传效果相对目前的客户来访量而言较为正常。二、现场客户反馈项目烂尾形象已深入人心，且项目在深圳和惠阳当地的宣传还没有展开，多数客户对工地现状

7、及项目的整体施工前景抱观望态度。项目占地的现有旧楼还未拆除，客户对工程工期疑问很多。三、走访情况分析自5月10日开始，项目置业顾问共走访了白云路、人民路、爱民路、承修路（承修一路、承修二路、承修三路、承修四路）、南门路、崇雅路、万顺路（万顺一路、万顺二路、万顺三路）周边的企业，共登记诚意客户42批，其中绝大多数客户有意向租赁，但是否租赁要看租金及物业管理费标准。结合销售现场投资客居多的现象，大量的本地租用客户可以提升投资者的投资信心。成为引导客户购买的卖点。但如何说服当地企业认同项目，愿意用高额租金租赁本项目，是下一步宣传的重

8、点。第三章前阶段营销回顾一、前阶段营销推广n楼体围墙广告、广告牌、条幅、楼体灯光字已经到位（写字楼6月认购、商场10月认购信息发布）n5月3日—7日深圳春交会项目折页派发2000份n5月25日惠阳大商时代（《深圳特区报》软文）n5月26日商业创造奖（《深圳特区报》软文）n6月