成都市4月市场分析报告

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1、2010年4月市场分析报告一、成都市区商品住宅2010年4月供需情况分析图1：2009年1月—2010年4月商品房供求关系走势（数据来源：成都市房管局）l2010年4月商品住宅整体供应量486万㎡/月，环比3月上涨7.58%，同比2009年4月下降41.5%；l2010年4月商品住宅成交量80.98万㎡/月，环比3月上涨16.42%，同比2009年4月下降32.29%。从市场的历史数据来看，4、5月都是一年中成交量较高的月份，2010年4月同样遵循着这样的市场规律，4月的成交量在2010年1—4月中最高，但相比去年4月，成交量下降约40万㎡，但月度环比增

2、长水平却相当（2009年4月月成交量环比上涨15.51%），说明2010年市场发展力弱于2009年，但市场发展规律仍较为接近。市场发展力减弱，主要原因是房价上涨过快，致使购房者购买力下降，2009年4月成交均价5582元/㎡，2010年4月成交均价7372元/㎡，房价同比上涨32.06%，成都居民可支配收入近年的增长率在10%—16%左右，房价增长已远远超过了居民收入增长。市场发展规律相似，则说明大家对房地产市场的发展预期依旧看好，特别是在通货膨胀预期已逐渐成为现实的情况下，房产成为了最好的保值增值投资。但在4月14日以后，房地产市场的预期必定发生改变，

3、从4月14日到19日，一系列力度空前的房地产调控措施在一周内密集出台，进一步表明了中央政府调控楼市的决心，同时，房价下跌的预期也在不断增加。从4月成都房地产市场的数据来看，似乎并没有受到政策的影响，依然保持着良好的走势，这包括以下几方面的原因：①新政出台不久，各部门、银行金融机构、地方政府对新政的解读和相应执行细则出台还需一段时间，对市场的直接影响尚不明显。②购房预期虽然有所改变，但对房地产长期看好的预期未改变，区域价值高的项目仍受到购房者的追捧。图2：2007年9月—2008年6月商品房成交走势（数据来源：成都市房管局）从2007年“9.27新政”的实

4、施情况来看，政策调控是具有周期性效应的，在政策实施的当月和次月，成交量都没有发生本质性的变化（2007年9、10月成交量都维持在100万㎡以上），但越到后面，随着政策细则的不断落实，调控落实到具体操作层面，政策效力开始发挥作用，较为显著的出现在了2007年12月、2008年1月，成交量已下跌了50%。但从本次新政的力度和强度来看，政策效力展现周期将会比2007年更短，因为本次新政的背景具有更强的政治目的，关乎政府的信誉——政府究竟能不能控制房价上涨，从中央政府、各部委极力敦促各地，特别是“领涨城市”出台细则即可见一斑。图3：2009年1月—2010年4月

5、商品住宅可售数据分析（数据来源：成都市房管局）截至2010年4月30日，成都市商品住宅可售建筑面积约404.72万㎡（环比2010年3月上涨5.97%），可售套数34046套（环比2010年3月上涨37.99%）。4月市场存量出现回升，初步判断与5月初召开的房交会有较大关系，开发商都习惯在4、5月的销售旺季放量销售，因此当月的供应量往往大于成交量，从而形成存量上涨。新政对未来成都市商品住宅的存量势必会产生影响，但并不会使市场存量处于过高水平：一方面，2008年—2010年的年均土地供应量低于2006年、2007年，且2007年之前市场处于平稳发展期，市场

6、供应量受成交量扩大刺激而急剧扩大，2009年、2010年却是在弥补2008年的市场供应量空白，供应量基数相对较小；另一方面，政府在制度上、资金上都不能保证保障性住房能满足“中低收入群体”的住房需求，大量“中低收入群体”仍然只能通过商品房市场解决住房问题，即“刚性需求”之所在。市场目前处于严重的供应不足，即使市场供应量不断上涨，但仍有大量“刚性需求”必须买房，新政也“鼓励”开发商向这部分群体进行产品结构的调整，因此，市场存量将不会像2008年长期处于警戒线水平。（一）成都市区商品住宅4月新增供应情况分析图4：2009年1月—2010年4月月商品住宅新增供应

7、情况（数据来源：成都市房管局）根据对成都市房管局商品房预售许可证发放情况的统计，2010年4月成都市新增商品住宅预售证45个，新增供应面积103.77万㎡。新增供应量出现激增主要与目前处于销售旺季，且春季房交会即将召开，开发商选择该阶段实施放量已形成市场规律。从新政对新增供应量的影响来看，开发商对于新政保持着谨慎态度，4月16日之前（预计在4月14日前交件）共办理预售66.97万㎡（日均4.19万㎡），4月20日后发证面积36.79万㎡（日均2.63万㎡），新增供应量在新政出台后出现明显下降。图5：2009年1月—2010年4月商品住宅新增供应与成交情况

8、对比（数据来源：成都市房管局）从商品住宅供应量与成交量的曲线关系来看，2010年