广州舜德酒店项目市调定位报告商业部分

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1、舜德酒店项目市调定位报告（商业部分）商业运营部广州片区罗惠贤2010年4月18日目录1目前长隆-万博-汉溪商圈规划建设情况1.1番禺新城地域位置及发展优势1.2番禺新城规划情况1.3番禺新城建设情况1.4开发计划2长隆-万博-汉溪商圈发展模式及未来的商业用地供应量2.1长隆地块的发展模式及未来的商业用地供应量2.1.1发展模式2.1.2未来的商业用地供应量2.2万博地块的发展模式及未来的商业用地供应量2.2.1发展模式2.2.2未来的商业用地供应量2.3汉溪地块的发展模式及未来的商业用地供应量2.3.1发展模式2.3.2未来的商业用地供应量3地

2、块现有商业情况分析3.1万博中心3.2海印又一城3.3市调数据3.3.1租金3.3.2售价3.3.3车流量3.3.4人流量4同类型案例分析5项目商业部理解与主要竞争对手分析5.1项目理解5.2主要竞争对手分析5.2.1长隆友谊购物公园5.2.2天河城万博项目5.2.3大连万达万博项目6项目总体定位6.1目前商业市场上的趋势6.2在板块项目中的错位经营6.3项目商业部分形象定位6.4项目商业部分业态定位6.3目标消费群辐射范围6.4商业体量的分析7各种功能规划建议7.1商场主入口及外围交通组织7.2平面规划原则7.3商业业态部功能定位（招商方向）

3、7.3.1方案一：商业面积141714平方米7.3.2方案二：商业面积107820平方米8经济分析8.1销售对比分析8.2租金对比分析8.35年的租金收入预测8.3.1方案一：147174平方米8.3.2方案二：107820平方米8.3总结9对顾问公司报告的意见1目前长隆-万博-汉溪商圈规划建设情况1.1番禺新城地域位置及发展优势番禺新城位于广州市都会区与番禺中心区之间，广州市房地产华南板块的中心，在广州新城市中轴线(广州火车东站一天河城一珠江新城)的延伸线上，是地铁三号线发展轴上的重要节点，周边聚集了广州各大知名楼盘。东北侧为广州大学城，东南

4、方为广州新城，西距即将投入运营的广州新火车客运站不到5公里。番禺新城地跨大石、钟村、南村三镇，总面积14.7平方公里，纵向交通有迎宾路、新光快线、105国道，横向交通有汉溪大道、金山大道，南大路等，地铁三号线长隆汉溪站位于新城中央，到达广州市中心不到20分钟。1.2番禺新城规划情况（由三大板块构成）1.2.1万博商贸办公中心：万博中心位于番禺新城西部，用地面积为146万平方米，目前已有凯迪拉克、四海一家、天河城奥特莱斯、吉盛伟邦、海印又一城、沃尔玛等著名品牌进驻。拟招商建设五星级商务酒店、小型会议中心、商贸中心、高级写字楼大厦等，适合知名商贸企

5、业和企业总部进驻。定位为华南商务新旗舰，总部经济CBD区。1.2.2汉溪商贸中心：汉溪商贸中心位于番禺新城南部，用地面积130万平方米，中心内已建成地铁三号线的长隆－汉溪地铁站，两侧分别是位列华南板块八大盘之中的锦绣香江花园和南国奥林匹克花园。中心规划为大型集商业、办公、酒店、餐饮、展览、娱乐、运动、休闲旅游等开放式的综合性商贸中心。定位为华南休闲商贸新旗舰1.2.3长隆旅游商贸中心：长隆旅游商贸中心占地面积为429万平方米，现为广东省两个国家5A级旅游区之一。定位为华南旅游商贸基地。1.3番禺新城建设情况1.3.1万博商贸办公中心：占地146

6、公顷、地块地形地貌地块较平整，目前在万博地块已建设万博一期，并已规划设有一个占地面积120亩（约8万平方米）的五星级酒店及会议中心。因此，将万博地块的商务级别定位为三个地块中最高的，形成以总部经济为核心，商务综合CBD区。其将以创意研发、设计、博览、展示、酒店、办公、培训、美食等产业及行业为主，形成提升广州第三产业的新核心和泛珠中心区的国际性综合服务平台。1.3.2汉溪商贸中心：目前已有地铁三号线“汉溪站”开通使用，而汉溪站为地铁三号线和已规划但未建设的地铁七号线的换乘站，参照香港TOD发展模式以及广州天河商圈的发展，汉溪地块比较适合发展综合型

7、的商业，因此，将汉溪地块的商业级别定位为三个地块中最高的。将以生活性服务业、交通换乘、现代商业、饮食业等产业为主，形成番禺北部区域型的商业、生活中心。1.3.3长隆旅游商贸中心：已有长隆野生动物世界、香江欢乐世界等知名的旅游景点，拥有良好的自然、绿化及生态环境，因此，长隆地块的旅游级别是三个地块当中最高的。将以旅游、休闲娱乐中心、酒店、主题商业等产业为主，形成具有国际性辐射力的综合休闲娱乐、体验区。1.4开发计划结合番禺新城项目建设现状，计划该项目的开发时序及策略安排如下：1.4.1启动期：2008年至2012年，计划先发展交通、酒店及酒店式公

8、寓、会展、部分商业及部分住宅。具体开发事项为：先开发各地块的道路系统；开发万博地块的会议展览中心；配合亚运会开发万博、汉溪地块酒店及酒店式公寓；依托三