戴德梁行长沙泊富国际广场商业市场研究报告_部分(I)

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1、综合分析地理位置：商场位于繁华的五一商圈，依傍国际顶级五星级大酒店——喜来登大酒店，周边娱乐氛围浓厚，地理区位优越。交通易达性：有多条公交线路，交通便利。客流量：每天日均人流量近10万人定位：高端消费客层分析:项目定位为高档，消费人群较窄，主要为公司白领、行政人员、企业中层人员及游客业态功能组合：整个商场主要以提供高档零售为主经营商品、品类：主要以服装类商品为主，汇集了男装、女装、钟表、配饰等。在品牌选择上多选择在国内外较受欢迎的国际顶级一、二线品牌。可视性：商场无中庭设计，但商场面积较小，人流动线简单。

2、硬件条件：良好的硬件设施，所有卸货区均安排在店面的后部，货车可直接开到货梯口，再通过货梯Page100将货物直接进入店面的上货区，顾客走动的位置看不到货物的物流过程。综合分析目前的经营情况：美美百货在国内已成功象征着一个高档次的百货品牌，成为了国内高档百货业翘楚，并有着丰富的品牌运营经验及强有力的企业后盾。美美百货定位高档百货，吸引高端消费群消费，并已拥有一批高素质固定消费群。品牌布局基本形成，客流稳定，整个商场处于稳健上升发展阶段。LV作为奢侈品牌中在美美百货，甚至长沙奢侈品牌中销量及受欢迎程度都处于一

3、枝独秀的领先地位，因此美美百货在长沙高端百货中处于难以超越的地位。未来的发展方向：品牌布局基本形成，受面积的影响，商场将在现有格局基础上保持稳健的发展态势。在长沙的奢侈品商场中力保翘楚地位。Page101万达广场商场位置：长沙市芙蓉区黄兴南路445号占地面积：18，000平米商业面积：50，000平米停车位：210个投资商：大连万达集团管理公司：长沙万达广场商业物业管理公司开业时间：2003年6月19日主力租户：商场概述：处于商业繁华的五一广场商圈，是大连万达集团投资开发建设，建筑总投资逾4亿元，紧邻解放

4、西路酒吧一条街，黄兴南路商业步行街及坡子街美食街，交通路线四通八达。项目定位：以中档倡导一站式购物的消费观念的定位Page102万达广场市场定位高档化零售导向餐饮娱乐互动导向大众化Page103万达广场总体业态比例万达广场是率先引进倡导一站式购物的消费观念的商场，由零售、超市及电影院组合而成。万达广场业态构成虽然比较丰富，但餐饮比例较少，分布在一层街铺；一层其余部分是散铺零售，二、三层是超市，电影院在四层，业态并没有有机的组合在一起，只能说有基本的购物中心雏形。零售23.1%餐饮0.0%超市52.1%

5、娱乐24.8%Page104万达广场——楼层布局L4–万达国际电影院L3–沃尔玛L2–沃尔玛（总经营面积18000多平方米）L1–小商铺Page105商场业态及主要品牌一层平面图及品牌1F品类品牌名称服饰JC5/雅戈尔/罗蒙餐饮SUBWAY/KFCPage106商场业态及主要品牌二~三层品牌四层品牌Page107综合分析地理位置：商场位于长沙最繁华的五一商圈，黄兴中路步行街上，地理区位优越。交通易达性：周边有多条公交线路，交通十分便利。客流量：每天日均人流量近15万人定位：中档消费客层分析:项目紧邻

6、繁华步行街，消费客群主要是周边的办公人群及长沙市年轻消费者。业态功能组合：整个商场由影院+超市+零散零售组合而成。经营商品、品类：一层商铺主要以服装、皮鞋皮具、饰品小商铺经营，二三层为超市，四层为影院。可视性：商场无中庭设计，人行通道较窄，可视性较差。硬件条件：沿街展示面较宽，硬件设施一般。Page108综合分析目前的经营情况：万达广场销售首层商铺已卖散，并进行售后返租、统一招商的形式；其他楼层自持，租赁给予两大主力店——沃尔玛及万达国际影城。由于项目处于核心商业区，人流量大，但租金过高而导致招商压力。未

7、来的发展方向：项目的地理位置优越，人流量短期内不必担忧，但随着商圈区域化发展，单靠影院+超市两大主力店带动人流量的优势将逐步削弱。一层小商铺的形象不佳也使项目的档次难以得到提升。Page109上河国际购物广场商场位置：长沙市万家丽路358号总建筑面积：610，000平米商业面积：59,000平米停车位：1500个投资商：湖南天润五江置业有限公司开业时间：2006年9月主力租户：商场概述：上河国际商业广场位于位于大东城中心区，总投资超过20亿元，总建筑面积达60万㎡，由1条主题商业街、2大休闲广场、约150

8、0个车位的超大停车场、高级住宅、时尚公寓、商务办公、超市等业态构筑而成，为长沙城市综合体。沃尔玛、通程等品牌相继入驻。项目定位：以中档综合购物中心定位Page110上河国际购物广场市场定位高档化零售导向餐饮娱乐互动导向大众化Page111上河国际购物广场总体业态比例上河国际购物广场由奥特莱斯、超市、健身会所、散铺零售、小吃店业态组成经营。上河国际购物广场经营不善，只有一间小型餐饮店经营，餐饮比例过低。零售超市36.4%41