同致行深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告

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1、深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告投资商：大益置业建筑（深圳）有限公司编制单位：同致行（中国）地产顾问有限公司完成时间：二零零六年四月八日大益置业建筑（深圳）有限公司：承蒙贵公司信任，委托我司编制《深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告》。我司项目小组接受任务后，经过对本地块所处市场环境、地块自身条件和旧改特点的研究，结合贵公司实际情况，提出了本地块开发的评价报告。《深圳市坭岗村城中村改造项目评价报告》是我司项目小组成员通力合作的成果，同时也是全司人员多年经验及集体智慧的结晶。现提供给贵公司，供贵公司决策参考。谨致商祺！同致行（中国）地产顾问有限公司二零零六年四月

2、八日目录1.项目评价11.1项目位置及区位评价11.2项目用地现状评价21.3项目周边环境与景观评价31.4项目初步经济技术指标评价31.5项目用地优缺点评价51.6项目周边生活配套设施评价62.法律政策风险评价72.1项目用地法律手续现状72.2合作方式及风险评估73．房地产市场评价83.1深圳市房地产市场总体评价83.2深圳市房地产市场后市展望173.3项目附近区域房地产市场评价223.4项目附近区域在售楼盘销售情况分析253.5可能的目标客户分析264开发建议274.1开发方向建议274.2开发计划建议285.财务效益评价315.1成本预测315.2税务

3、分析325.3投资收益预测335.4投资使用计划及启动资金365.5项目财务评价386结论396.1风险、机会、优势、劣势分析396.2结论40附表41附表1坭岗村城中村改造项目损益表41附表2坭岗村城中村改造项目全投资现金流量表421.项目评价1.1项目位置及区位评价1.1.1项目位置本项目用地东临红岗西村，西临教育学院花场，北临二线巡逻道，南临笋岗西路。中间剔除金银苑、碧清花园、星湖花园三个商品房小区及风光小学。行政区划上归罗湖区管辖。图1：项目位置图1.1.2区位评价本项目位于罗湖区与福田区的交接地带。东为罗湖区的清水河片区。西与深圳最早的富人区—银湖别

4、墅区及笔架山相望。北靠凤凰岭，向南隔泥岗西路俯瞰八卦岭。与东门——地王商圈、华强北商圈、福田中心区近在咫尺，尽享都市的繁华。图2：项目区位图1.2项目用地现状评价（1）作为旧改项目，项目地块内以农民房为主，环境较差，管理较为混乱，该区域在市民心中的形象欠佳。（2）该地块现为功能混合区域，地块内含有住宅、商业、公共配套等等。拆迁上较为繁琐，也潜在一定的拆迁风险。（3）地块不规则，内有三个普通的住宅小区。给小区的规划和销售造成影响。（4）本地块内现有高压线穿过，但日后将会被埋入地下，所以这一不利因素可以忽略。（5）本地块呈北高南低的走势，为景观设计提供有利条件。1

5、.3项目周边环境与景观评价1.3.1周边环境较为普通，区域环境优劣并存（1）项目四周及内部分布有：碧清花园、金银苑、星湖花园等普通住宅小区以及部分其他建筑物。整体环境较为普通。（2）项目处于泥岗西路北侧，货柜车流量大，造成很大的噪音、尘土和空气污染，对居住和商业而言是很大的不利因素。但随着货运主干道的北迁，这一不利影响将会弱化。（3）片区内的教育学院和风光小学给项目注入了文化内涵，有利于提升项目的价值。（4）福田和罗湖的外部环境，对项目起到强大的支撑作用。1.3.2周边景观资源欠缺，高层远景风光独特（1）项目四周紧挨着普通住宅小区、学校以及部分其他建筑，近距离

6、景观欠佳。（2）本项目的高层将可以远望凤凰岭、笔架山以及地王商圈，景观资源有很大的发掘空间。1.4项目初步经济技术指标评价表1：经济技术指标改造用地面积13.44万平方米容积率5——5.5覆盖率25%——30%总建筑面积67.2万平方米——73.92万平方米住宅面积53.76万平方米——59.136万平方米商业面积13.44万平方米——14.784万平方米还迁面积24.6万平方米可售面积41.6万平方米——48.32万平方米可售住宅面积28.16万平方米——33.54万平方米可售商业面积13.44万平方米——14.784万平方米公共配套面积10,000平方米平

7、均建筑高度18——20层商住比2：8车位4300个根据利润最大化原则，本项目取5.5的容积率，其他经济技术指标均与5.5的容积率对应。（1）从以上规划要点看，商业面积较大。如此大的商业面积是否与市场需求相一致还需深入论证。原因有以下几点：①目前附近片区商业氛围非常弱。②本片区与罗湖、福田的其他区域处于相对断裂的状态，偏居一隅。③片区的人口较少，自身没有足够的人口支撑如此大的商业。④按照30%的覆盖率来算，假设整个项目底层全部做商业，整个项目将有将近四层作为商业，而非底商的商业产生的收益有限。（2）本项目规划有4,300个车位。本项目商业面积达14.784万平方

8、米。按常规，商场每100平方米需要0.