合肥市政务区地块开发可行性研究报告

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1、29政务区022地块可行性研究报告目录第一章前言1.1报告编制的目的1.2报告编制的主要依据第二章项目开发环境分析2.1国内房地产市场回顾2.2本市房地产市场分析2.3现阶段房地产市场政策导向2.4区域内环境和竞争状况2.5本市房地产未来发展趋势第三章项目概况介绍3.1地块位置介绍3.2项目拟建物业规模第四章项目营销战略4.1项目优劣势分析4.2项目定位4.3项目营销推广策略第五章项目建设条件5.1项目交通状况5.2建设场区条件2929政务区022地块可行性研究报告第一章项目建设方案6.1总体规划布局6.2建筑方案设计6.3结构设计6.4公用配套设施方案6.5安全防范6.6人力资源配

2、置6.7项目工程一览表第二章项目实施进度计划7.1一期进度计划7.2二期进度计划第三章投资估算及经济效益分析8.1投资估算8.2投资收益8.3敏感性分析第四章风险分析及对策9.1市场风险分析与对策9.2经营管理风险分析与对策9.3金融财务风险分析与对策第五章结论2929政务区022地块可行性研究报告第一章前言受合肥政务文化新区开发投资有限公司委托，本公司对委托方在政务区地块为“ZWQTC-022”的投资意图进行可行性研究。可行性研究的工作从08年8月10日开始展开，至08年8月30日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和房地产专业网站统计资料、对房地产业内人士访谈、地块所在区

3、域内典型项目的调研等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。1.1报告编制的目的（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的市场整合和定位。（2）对项目规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。（3）对项目决策及其实施的优化提出建议。（4）对项目进行投资分析和风险分析，并给予相应的对策。（5）对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。1.2报告编制的主要依据（1）《中华人民共和国城市规划法》（2）《城市规划编制办法》（3）《高层民用建筑设计防火规范》〈GB50045

4、-95〉(2005版)（4）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（5）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2001）（6）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）（7）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（8）《高层建筑混凝土结构设计规程》（JGJ3-2002）（9）《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）（10）《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）（11）《建筑内部装修设计防火规范》(GB50222-95)2929政务区022地块可行性研究报告第一章项目开发环境分析房地产开发的成败受市场环境和政策影响较大，认清目前国内房地产市场

5、行情、区域竞争状况、国家金融和土地等相关政策是分析项目是否可行的前提。2.1国内房地产市场回顾2.1.1房地产开发投资总量分析07年商品房供应量持续增加，其中房地产开发完成投资、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积均有所增幅。06年房地产开发完成19382.46亿元，同比增长21.8%，增幅比05年增长2个百分点，同比固定资产投资增幅低2.7个百分点。07年房地产开发投资逐月增加，由1-2月的24.3%增加到3-10月的31.4%，其中10月增幅为39.22%，到达近三年来新高；1-10月房地产开发完成投资额19192.21亿元，增幅比06年同期增长7.3个百分点。比同期城镇固定资产

6、投资增幅高4.5个百分点。99年-04年，全国房地产完成开发投资增幅一直高于同期固定资产投资增幅，05-06年受宏观调控政策影响房地产开发完成投资增幅低于同期固定资产投资增幅，07年以来房地产开发投资增幅再次超过同期固定资产投资增幅。房地产开发与城镇固定资产投资对比表：（同期增长比%数据来源于国家统计局）2.1.2商品房投资分析2929政务区022地块可行性研究报告在房地产开发投资中商品住宅房增长最快，其次为工业等其他物业。07年1-10月商品住宅完成投资13725.78亿元，同比增长33.2%，增幅增加20.6个百分点；办公楼和商业营业用房开发投资同比增长22%和19.3%，增幅分

7、别增加1.4和3.2个百分点。各类物业投资增长比（同期增长比%数据来源于国家统计局）2.1.3商品房销售量06年全国商品房销售面积为67857.1万平方米，同比增加11.48%，其中现房销售面积为23350.31万平方米，同比减少10.38%；期房销售面积38506.76万平方米，同比增加30.84%。07年商品房销售面积大幅度增加，显示着房地产市场需求旺盛；1-10月份房地产销售面积达53564.96万平方米，同比增长31.3%，增幅增加20.4个百分点