房山区辛庄北住宅项目投资分析初步汇报

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1、房山区拱辰街道黄辛庄北住宅项目（圣水路小区）投资分析初步汇报北京区域事业部2010年11月目录一、项目概况二、项目背景三、项目方案四、竞争市场五、效益测算六、评价建议项目概况一、项目概况（区位）圣水园项目：房山区拱辰街道黄辛庄村北；东至国家电力公司研究所西围墙；西至京石高速公路；南至北京市园林学校及房山区供电局；北至金果园小区西区。图1-1：项目位置图一、项目概况（指标）表1-1：用地指标列表房山区拱辰街道黄辛庄村北。东至国家电力公司研究所西围墙，西至京石项目区位高速公路，南至北京市园林学校及房山区供电局，北至金果园小区西区。总用

2、地面积205195平方米建设用地面积89810平方米，其中居住用地64448平方米；用地性质住宅及居住公共服务设施、医疗、体育和市政管理用房指标127150平方米（其中商品住宅103118平方米，体育用地16114平方米，医建筑面积疗卫生用地2595平方米，幼儿园3582平方米，粪便垃圾设施用地1741平米）容积率住宅部分1.6建筑高度住宅部分36米北京鸿润成业房地产开发有限责任公司（股东是北京鸿润华夏商贸有限公项目来源司和北京成业行房地产经纪有限公司）预计7.2亿元左右（含3.905亿元地价款，2.9亿元溢价，0.4亿元前期费用

3、及项目价格资金利息等）一、项目概况（详细指标）表1-1：用地指标列表用地性质用地面积容积率建筑面积限高加州水郡01医疗卫生用地2595125951802托幼用地44770.835821503居住用地557591.6892151807体育用地161441161441808居住用地86891.61390318粪便垃圾0921760.8174118设施用地整体合计89810-127150-0708园林学校房山供电局图1-2：用地情况详图一、项目概况（周边环境）村庄加州水郡农田本项目用地电力试验塔电力建设研究院房山区供电公司北京市园林学校

4、图1-3：用地周边环境详图一、项目概况（用地现状）图1-4：加州水郡用地周边从主路进入用地东北侧的入口,尚未通现状用地与高速间的树林图0708园林学校房山供电局园林学校用地西南角供电局项目背景二、项目背景项目于2009年12月4日，由北京鸿润华夏商贸有限公司和北京成业行房地产经纪有限公司联合体在北京土地公开交易市场摘牌获得，成交价3.905亿元（起价2.7232亿元，溢价率43%），折合可售楼面地价3250元/平米；联合体分别于2009年12月20日和2010年1月4日缴清了政府收益及土地一级开发补偿款，并已取得国有土地使用证；2

5、010年2月，联合体成立项目公司——北京鸿润成业房地产开发有限责任公司(以下简称“鸿润成业公司”)，注册资本金1000万元，两家股北京鸿润华夏商贸有限公司和北京成业行房地产经纪有限公司各占50%股份；2010年3月，鸿润成业公司发行信托募集资金，由中诚信托于2010年3月5日发行了名为“2010年中诚信托鸿润成业投资集合信托计划”：信托资产总额42,600万元人民币，其中优先受益权资金19,600万元，次级信托资产为人民币23,000万元。期限24个月，信托期间为2010年3月5日至2012年3月4日。鸿润成业公司表示其信托资金获

6、得19600万元，利率16%，2011年3月4日可赎回，利率总额3200万元；信托资金19600万元分两次对鸿润成业公司进行增资，增资后鸿润成业公司注册资本为1亿元，受托人持有鸿润成业公司90％的股权；二、项目背景鸿润成业公司与政府约定开工日期是2010年6月30日，但由于村民维权，政府实际具备条件交付土地的时间是2010年9月10日，项目获批延期开工；目前鸿润成业公司尚未签署收地通知书，其表示待土地上全部围墙砌完后再接收，并以政府延期交付作为其他谈判筹码；鸿润成业公司已基本完成项目前期手续办理工作，包括已获得方案批复、项目北侧1

7、0#的规证，预计11月20日，可获得10#的开工证。12月底可获得全部规证，2011年2月底可获得全部开工证，3-4月即可具备销售条件；鸿润成业公司在项目用地上条件取得较大成效：项目住宅容积率1.6，原限高18米，现调整已成36米；项目用地中含医疗卫生用地和托幼用地（不在出让范围内），鸿润成业公司已分别与2宗地的主体签署了代建协议，明确由其代建，两宗地内分别各建设2栋楼，其中1栋均归鸿润成业公司永久使用，合计建筑面积达到3000平米，前期可作售楼处使用，后期可改为会所；项目内设有体育用地，建筑规模16144平米，产权50年，鸿润成

8、业公司已将其60%面积规划为2栋小户型公寓产品，剩下40%面积规划为体育场馆，方案已获批；项目北侧的圣水西路和西侧的圣水西大街，房山区政府承诺于2011年修建；鸿润成业公司已完成项目规划方案（已获批）及售楼处方案；二、项目背景鸿润成业公司（股东之一