东海岸公寓经营管理调研报告

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1、万科东海岸酒店式公寓管理模式专项调研管理模式专项调研专题目录：专题一酒店式公寓的经营模式专题二东海岸酒店式公寓市场分析专题三大梅沙片区情况分析专题四东海岸酒店式公寓经营及物业管理面临问题及解决方案专题五东海岸公寓业主购房意向调查报告专题六酒店式公寓管理模式实地专项调研专题七东海岸经营注册方案调研报告专题八东海岸酒店式公寓财务数据测算表附件深圳领海东方管家租赁办法专题一——酒店式公寓的经营模式一、酒店式公寓的由来“酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”（TimeshareHotel）演变过来。“

2、时权酒店”是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。“时权酒店”发展到今天已演变成“产权式酒店”，即由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。二、酒店式公寓的概念酒店式公寓亦即产权式酒店，指将公寓的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。根据其用途，可以分为酒店式商务公寓和酒店式度假公寓，前者多建在经济比较活跃的地区，目标客户为商

3、务人士，典型如罗湖丹枫白露；而后者则建于景色优美的旅游区，主要消费群体为旅游度假者，比如大梅沙雅蓝酒店。三、酒店式公寓的经营及利润分配模式（一）包租型。即业主将公寓交由酒店管理公司统一经营，酒店管理公司每月付给业主固定金额作为投资回报，也可看作是支付给业主的酒店房屋租金。典型如深圳罗湖的丹枫白露和成都的世代锦江。1．深圳丹枫白露罗湖丹枫白露项目定位为投资型产权式酒店项目。依托三九自身丰富的酒店客源和管理经验，其项目定价均价在12，600元/平方米左右，相比临近住宅项目溢价超过100%。首付款比例偏高（超过4成）。由于销售情况理想，现只有4组合形式可选（

4、4套69平方米一房一厅，总价350万，首付150万），其中三套交与三九经营，一套自用。利益分配模式：15年（三套）经营协议，共返还业主200万（供楼款）；经营期间业主无须交纳任何其它费用；一套自用房若交与酒店经营，每月固定返还4000元，业主无须支付其它费用。2．成都世代锦江世代锦江产权式商务酒店，总面积17750平方米，酒店客房252套；有56.03、51.91、43.10、39.84、46.90平方米五种精装客房套型，集居住、商务、酒店于一身。投资及利益分配模式：投资金额：29.4532万元投资物业：46.9平方米精装酒店客房，6280元/平方米投

5、资方式：一次性付清全部房款，并和酒店管理公司签订委托协议十年。前10年收益：按照首付款的8%作为年度收益，10年则为29.4532万元×8%×10年=234366元。后10年收益：若续约，则年收益为首付款的8.8%，10年则为29.4532万元×8.8%×10年=259188.16元。包租型经营模式优缺点分析：优点（1）固定经营模式,购房附带委托经营协议书，业主无权协商和选择，便于前期操作和统一经营管理；（2）用高额而稳定的回报吸引投资者，可以在促销和提高房价的同时，让更多的业主纳入酒店整体经营的范围，壮大酒店的实力，也减少了后期管理隐患；（3）财务结

6、算便利，如经营管理得当酒店管理公司有较大利润空间；（4）签约期长而回报金额固定，联系货币贬值和通货膨胀因素，对管理方后期经营有利。缺点（1）包租后形成固定支出成本，对经营方压力较大，有一定金融风险性；（2）据建设部2001年6月1日起施行《商品房销售管理办法》，明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫，以防止哄抬楼价。但是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向，打擦边球，有违规隐患。（二）委托经营型。业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，酒店管理公司不承诺固定的回报率，双方按合同规定比例从酒

7、店的经营利润中提成。典型如大梅沙领海。1．深圳I.领海领海项目定位准确，规划完善，交楼标准高。与罗湖丹枫白露项目为纯酒店经营的定位不同，领海为休闲度假式，加上明确的投资导向。均价8300/平方米，销售至今已经溢价一次，准备再次加价。收益预算模式：房号：4A面积：44.67平方米总价：549380元旺季（4月-8月）收益：标准房500元/天365*80%*50%*500=73000淡季（11月-3月）收益：标准房300元/天365*30%*50%*300=16425全年收益：（73000+16425）*80%-（44.67*10*12）=66180（忽略

8、全年水电费）月平均收益：5515，供楼款约为2500元/月，实际月净收益：约2515元/月（具