丽湖花园底商价格评估报告

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1、丽湖花园底商价格评估报告丽湖花园底商价格评估报告商业运营中心2008．5．98丽湖花园底商价格评估报告项目价格评估1、价格定价依据1.1项目区域条件（略）因上述市场情况中有描述，此处不再叙述1.2项目自身条件1）项目外街与上水花园紧邻，三栋物业商业呈一字形排开，比教分散，昭示性不强，虽然处于拥有约1.5万人消费的成熟老社区，但人流量较小，上水花园相对集中的商业分布使得其与本项目相同业态客流很难分流。2）三栋一层共72间街铺，商铺进深比较长，户型不方正，商铺主力面积为28-40㎡，对商铺进行一定包装后，若单价不高，临上水花园面商铺销售压力不是很大。2

2、、商业价格定位可比性物业分析项目主营业态租金/售价（元/m2）综合分析茵悦之声餐饮、美容美发、药店、便利店等社区服务业租金1F：40-70售价1F：11000-15000该项目主要为社区商业，面积为30-40平米的小铺位，户型方正，铺位较分散。经营业态主要为本社区居名服务，经营状况良好中海怡翠餐饮、美容美发、休闲、药店、面包房等社区服务业租金1F：50-70售价1F：10000——12000面积为40-90平米及个别上百平米的铺位，进深面宽比大致为：2.2：1经营业态主要为本社区居名服务，经营状况一般，大面积铺位基本空置上水花园餐饮、杂货租金1F：

3、30-50（农民房）经营环境教差，经营状况良好。8丽湖花园底商价格评估报告2.1一层租金价格评估过程n选取可比实例茵悦之声中海怡翠上水花园n影响因素比较说明结合区域可比性物业分析，从区域位置、物业类型、物业质量及形象、项目所处具体方位等几个方面与本项目进行对比分析：区域位置物业类型楼业形象本项目★★★★★★★★茵悦之声★★★★★★★★★中海怡翠★★★★★★★★★上水花园★★★★★从上表可看出，与本物业品质较为接近的是茵悦之声、中海怡翠n建立价格可比基础建立以统一采用单价，统一币种和货币单位，统一面积内涵，统一面积单位为基础的可比价格。n交易情况修正

4、系数都为正常交易，故交易情况修正系数均为100/100。n交易日期修正系数都为现今市场租值，故交易日期修正系数均为100/100。n房地产状况修正系数（1）区域状况修正系数估价对象茵悦之声中海怡翠上水花园繁华程度35353537交通便捷度25252525车位停放151515148丽湖花园底商价格评估报告临街状态25262426合计10010199102区域状况修正系数说明：确定的区域修正系数为100/101；100/99；100/102。（1）权益状况修正系数评估顾问对象和比较实例均为以出让方式获得土地使用权的裙楼商业项目，房地产权益状况相同，故权

5、益状况修正系数均为100/100。（2）实物状况修正系数　估价顾问对象茵悦之声中海怡翠上水花园平面布置10111011工程质量1012128建筑规模109108层高（实用率）70707065合计10010210292评估对象和比较实例在实物状况相同，故实物状况修正系数为100/102、100/102、100/92。n确定权重系数项目名称茵悦之声中海怡翠上水花园权重系数0.40.40.2n评估对象租金茵悦之声中海怡翠上水花园交易价格556040交易情况修正100———100100———100100———100交易日期修正100———100100———

6、100100———100房地产状况修正区域状况修正100———101100———99100———102权益状况修正100———100100———100100———1008丽湖花园底商价格评估报告实物状况修正100———102100———102100———92比较权重系数40%40%20%分价格21249总价格54元/㎡2.2丽湖花园商铺平均售价估算：商铺作为一种投资产品，由于该片区售价权比对象只有两个，故不以售价为标准来计算本项目商铺平均售价。我们在此主要采用商家承受租金的收益反算得来价格，通过以上推算预计本项目街铺租金为54元/㎡/月，与本项目实

7、际租金水平40-60元/㎡相符，按实地调研的数据，周边商铺租金年回报率普遍保持在6％的回报水平来推算价格。收益法计算公式：V=A/r×[1-1/(1+r)n]其中：V---房地产价值A---年纯收益r---资本化率n---收益年限2.3估价结果确定项目代号公式及说明计算结果计算单位月租金价格P项目评估租金水平54A＝p×12年租金净收益AA＝p×12648元/㎡.年收益年数N尚可使用年数60年收益还原率R综合考虑取值6%百分率评估收益单价VV＝A/r[1-1/(1+r)n]11200元/㎡价格评估结果11200元/㎡8丽湖花园底商价格评估报告说明：

8、评估过程未考虑未来租金成长空间、项目租赁相关税费、物业维护费用。2.4初步预计本项目街铺均价为：11200元2.5预计本项