长清东三里项目百年建筑专用

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1、济南世纪万邦房地产策划机构长清东三里项目可行性研究报告济南红商置业有限公司2010年9月51济南世纪万邦房地产策划机构目录第一章项目总说明2第一节建设背景2第二节项目概况2第三节报告编制的依据及有关说明4第四节报告的主要结论5第三章济南市投资环境分析6第一节济南市城市概况6第二节济南市城市发展概况7第三节济南市城市发展规划11第四节济南市房地产市场分析13第五节济南市房地产市场发展趋势分析17第四章长清区域市场分析19第一节区域基本概况19第二节长清区经济发展状况22第三节长清区重点规划项目分析24第四节长清区房地产市场发展状况28第五节长清区住宅开发项目分析36第五章项目产品研究3

2、8第一节项目定位与产品方案38第二节项目目标客户研究38第三节项目SWOT分析39第六章项目投资估算43第七章项目财务效益指标的计算和分析48第一节项目财务效益预测48第二节不确定性分析与风险分析49第三节结论5151济南世纪万邦房地产策划机构第一章项目总说明第一节建设背景为完善城市基础设施配套，提升人居环境质量为重点，增强公共服务功能，提升城市形象，努力把现有主城区规划区建成设施完善、风格独特、环境优美的集办公、居住、商贸、金融为一体的政务区、居住区、服务区。长清区政府按照特色突出、风格一致、有机融合原则，决定高标准、高起点搞好1.6平方公里的老城改造和城中村改造工程，并坚持高、中

3、、低档相结合，以开发建设经济适用房、商品房、商贸用房为重点，适当发展休闲别墅；以老城改造、城中村改造、空壳村改造、农民搬迁安置为契机，高起点、高标准规划建设文昌、平安、崮云湖、五峰山四个居住区和一批大中型商居组团。努力打造“五大片区”与济南中心城区之间形成连为一体的城市路网交通体系，重点实施好文昌公园、河滨公园、大学科技园公园建设及护城河治理工程。目前长清区政府把旧城改造、滨河片区及滨河公园开发建设作为重点片区开发工程。滨河片区改造项目地处济南经济开发区、大学园区、长清城区三区结合点中心地带，是进入长清城区的北大门。本项目四至范围为东至莲台山路，西至经十西路，南至长清大道，北至玉符街

4、，该片区规划总用地约10.9公顷（163.5亩）。滨河片区既有各类企事业单位用设施，也有普通民用住宅。随着长清区的发展，济南经济开发区的确立，一部分企业因经营不善而破产，一部分企业迁到了经济开发区，还有一部分企业正准备迁址。从现实情况看，片区环境脏、乱、差，建筑物及基础设施因年久失修，破败不堪、参差不齐。居民居住环境和从业环境与周边的差距越来越大，严重影响了居民居住和从业环境，影响了城市整体形象，片区居民强烈要求尽快进行滨河片区改造。第二节项目概况一、项目的合作方式和性质本项目是滨河片区中长清区东三里地块，也是长清区中心城区，绝板地段，总用地面积约为19051济南世纪万邦房地产策划机

5、构亩，规划建设用地163.5亩，容积率3.5（其中住宅部分3.0，商业部分5.0以上，目前正在进行规划策划，调整项目容积率），区位优势明显，交通方便，市政配套完善，周围水体、大气、土壤和植被具有较强的自净化能力，且周围无污染企业，周边环境情况较好，适宜项目建设实施本项目将从实际出发，根据西部新城的建设和发展步骤，按照城市建设总体规划的要求，实行分期分步开发，以求得经济效益和社会效益的最大化。整个项目实施计划预计用2-3年时间全部开发完成。具体安排将根据项目立项、土地运作、设计、工程实施以及资金安排情况逐一作详尽的实施计划。根据项目建设规模及本身特性,项目需要的能源主要有水、电、暖、气

6、等,项目场址周边水、电等基础设施完善，供应充足，可以满足项目需要。二、项目的优惠的措施为了促使本项目的开发，长清区政府也向济南市政府申请并同意按济南市棚户区改造政策进行开发，所以本项目享有棚户区改造的全部优惠政策：1、由政府主导运作，鼓励棚户区改造项目代建廉租住房或将部分符合条件的棚户区改造住房通过收购方式转化为廉租住房。代建或收购所需资金从市政府廉租住房建设专项资金中预以解决。2、安置房部分按市物价局、财政局《关于公布廉租住房、经济适用住房和棚户区改造拆迁安置房建设首批免收的行政事业性收费和政府性基金目录的通知》（济价房字（2008）111号文），相关行政事业性收费和政府性基金，商

7、品房部分则减征至50%；3、棚户区改造项目商品房城市建设综合配套费和人防工程易地建设费减征后仍需缴纳部分可根据工程进度分期缴纳，在领取建设工程规划许可证时缴纳总额的50%，领证6个月内缴纳余款的50%，1年缴清。4、棚户区改造项目建设前期涉及的经营性收费一律按相关标准下限执行：建设单位应缴纳的劳务工资保证金推迟至申请办理施工许可时缴纳，房屋维修基金推迟至办理产权分户时缴纳。5、51济南世纪万邦房地产策划机构土地供应计划优先安排棚户区改造用地，按功能和布局合