郑州昆仑华府大型综合社区项目推广方案

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1、昆仑华府推广方案目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路卖点梳理第四部分价格策略价格策略第五部分营销通路营销展示中心VIP营销27昆仑华府推广方案第六部分营销推广推广策略及遵循原则整合营销传播总体策略推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点整体营销战略入市策略推广策略开盘仪式27昆仑华府推广方案引言对于华府的这个推广方案，是我出于对营销策划的热爱而结合实际的营销工作而创作的，里面的许多思路是我在实际的案场销售中所遇到的问题而进行的个人思考。为什么一个楼盘非常好，却得不到市场的认可？为什么一个楼盘不做

2、广告，就无法让客户对你产生认同？为什么别的项目比你的价格高还卖的非常好？这些在实际案场中不断遇到的问题使我认识到了营销策划的作用，也使我感到了营销策划的职业快感。我不认为这个方案就是完美的，因为我的这个方案完全是自己的个人作品。但是我希望您通过这个方案多多指教。27昆仑华府推广方案第一部分市场解构基本描述昆仑·华府是有郑州燃气房地产开发有限公司2010年倾力打造的中端高尚大型综合社区，总规划面积约20万平米，共分两期开发，一期为17幢住宅，房源是两梯三户布局，主要为定向开发，针对主要人群为郑州华北石油局、郑州燃气公司员工，对外销售房源约100套，定价低于周边同类产品；二期为两幢SOHO公寓，

3、整体构造为两幢点式楼体，面积为30-50平米。项目介绍1.地块四至南面：南邻郑州市的东西主干道陇海路北面：北邻郑州电缆厂（根据郑州市政府的规划，郑州电缆厂即将拆迁）西面：项目西面紧邻城市主干道昆仑路（规划中）东面：东接华山路2.主要规划指标土地面积：约66700平方米用地性质：住宅、商业容积率：2.453.地块周边规划27昆仑华府推广方案项目所处位置为郑州市的制高点西区老电缆厂位置，周边有康桥上成品，永威西苑，龙源世纪港湾等新建成的楼盘，规划中有市主干道路昆仑路，陇海高架桥，万达城市商业广场，地铁一号线等。市政教育、医院、公园等配套一应俱全。1.周边配套对项目的价值提升（1）.政府机构：市委

4、市政府、中原区政府、中原区检察院、中原区司法局、中原区国税局、市人才交流中心等（2）.教育机构：华山路小学、汝河路小学、伏牛路小学、外国语中学、64中、69中、中原工学院等（3）.医院机构：华山医院、省直第三人民医院、市中原医院（4）.娱乐：中原影剧院、图书城、万达商业广场（在建中）（5）.景观：碧沙岗公园、金水河5.环境分析（1）.区域环境:地块位于郑州未来发展区域，市政基础设施齐全，周边新建楼盘渐趋增多，区域整体形象看好。（2）.居住环境：地块位于老城区，配套完善，交通方便，居住环境将会越来越好。（3）.景观环境：项目往东有碧沙岗公园，往南有金水河景观带，享有很高的景观优势。（4）.商业

5、环境：作为碧沙岗商圈的辐射带，商业氛围浓厚，并有在建的万达商圈，中原新城商圈等，餐饮、娱乐、产业发达。27昆仑华府推广方案（5）.竞争环境：作为老城区，现在赶上政府的老城改造，后期随着更多的一线开发商的入场竞争将会越来越激烈。（6）.类比环境：目前区域市场新增楼盘大都为中低端项目，高端很少。SWOT分析1．优势（STRENGTH）⑴．地段优势项目地块位于郑州老城区西区，配套设施齐全。⑵．交通优势项目地块紧邻西三环，陇海路，中原路，对外出行方便。⑶．后发优势本项目所在区域为老城区，政府改造即将全面展开，升值空间巨大。（4）.环境优势社区内部保留自然生长数十年的原生珍贵树种，外部为政府规划大面积

6、绿地。（5）.现房优势项目马上就可以交房。（6）.价格优势项目定价低于同区域的期房价格。2．劣势（WEAKNESS）27昆仑华府推广方案⑴．小区销售主要为二期的昆仑SOHO公寓，用地为商业用地，产权为40年，没有双气。虽然是现房，但是郑州大多受到产权70年的思想影响，对公寓接受的程度较低。⑵.昆仑路目前没有打通。(3).市场同类产品过少，目前只有东区的蚂蚁SOHO，宏光蓝水岸和本产品性质一致。3．机会点（opportunity）⑴．项目一期有约1400名业主，期望投资不动产的，公寓将是他们的首选。⑵．项目周边有大量城中村，对于外来的务工人员，公寓总价低，将是对他们吸引最大的。⑶．城中村面临马

7、上拆迁，原住民将首先考虑投资不动产来继续巩固自己的房东地位。⑷．项目为目前西区唯一在售公寓和社区结合一体的楼盘。4．威胁点（threaten）⑴．周边楼盘同类户型多为双气产品，且为70年产权。⑵．目前西区在郑州人心中的位置多为落后，偏僻的代名词。⑶．媒体对于40年产权的解释过于片面，使多数人感觉产权的性质都一样，无法接受40年的产权。⑷．目前在宏观调控的影响下，市民对投资不动产的热情减少。27昆仑华府推广方案