物业管理业务外包管理办法

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1、天津万科物业管理有限公司作业指导书编号TJVKWY7.4-Z01-01名称物业管理业务外包管理办法版本A/1第6页共6页编制底娜更改底娜审核刘文华批准田佐平生效期2005年7月18日1、目的规范供方的选择及操作办法，提高业务专项管理水平，推进集约化工作进程。2、适用范围适用于各管理处、部门。3、职责无4、过程控制及方法4.1外包业务范围和形式4.1.1目前，外部资源较多的业务包括：清洁绿化、园林、外墙清洗、消杀、电梯保养、消防系统保养、供配电系统保养及其它设备设施保养，安全管理等。4.1.2外包的方法可以有以下几种形式：4.1.2.1某项业务的整体外包，即由供方提供项目范围内的某类公共服务整

2、体业务，如清洁外包。4.1.2.2业务分包，即将某类公共服务业务进行细分，或根据业务的不同阶段拆解的外包，如设备管理业务中的电梯保养分包，或把开盘前的清洁开荒分包。4.2选择外包的原由及控制流程4.2.1选择将业务进行外包前提必须要保证服务的质量，着重从以下几方面考虑：4.2.1.1政府对某些业务有强制性规定。4.2.1.2由于技术保护或技术要求较高、相关的零部件较难获得等原因，需要避免或处理紧急情况（如部分重要设备的维修养护）。4.2.1.3外包业务在当地市场发展较为成熟。天津万科物业管理有限公司作业指导书编号TJVKWY7.4-Z01-01名称物业管理业务外包管理办法版本A/1第6页共6

3、页编制底娜更改底娜审核刘文华批准田佐平生效期2005年7月18日4.2.1.4出于公司发展和管理的需要，引进专业公司进行规模化、集约化操作。4.2.1.5自主经营成本高于专业公司经营成本。4.2.2外包选择流程调查市场专业供方情况和市场反应情况现场考察调研供方的服务质量和能力形成可行性报告并经公司专项评估确定可以外包后按招投标工作流程进行招投标根据定标结果确定供方并签订合同履约4.3供方的选择4.3.1选择途径4.3.1.1选择行政主管部门指定的供方。4.3.1.2通过行业交流，向本地区的其它物业公司了解，选择专业能力强及绩效好的供方。4.3.1.3选择设备的制造商提供的、有产品的维护和修理

4、服务能力的供方。4.3.1.4通过行业协会，选择符合专业要求的供方。4.3.1.5选择集团其它兄弟公司有良好合作关系的供方。4.3.2供方评估4.3.2.1通过调查选择三家以上同类型有资格的供方进行评估。供方评估的重要参考因素，具体考察以下方面：A组织是否健全、合法并能独立承担民事责任，是否有足够的经验；B供方专业技术能力是否满足项目要求；C是否有足够的专业人员支持本项目的完成；D供方项目经理的能力是否满足项目要求；天津万科物业管理有限公司作业指导书编号TJVKWY7.4-Z01-01名称物业管理业务外包管理办法版本A/1第6页共6页编制底娜更改底娜审核刘文华批准田佐平生效期2005年7月1

5、8日A供方的专业服务是否及时、配套；B供方是否拥有必要的设备、工具和设施以满足运作；C供方激励员工的方法和生产率计量的方法是否合理；D评估供方承担风险的能力确信其能对任何责任事故完全能履行义务。4.3.2.2必要时，需要选择供方目前正在履约的一些项目进行现场考察。4.3.2.3根据外包项目与供方洽谈确定价格，并收集整理相关资料按公司规定的流程进行报批，并签订合同。4.3.2.4公司建立合格供方清单，对合格供方每年进行一次评估以确定其资格。具体详见《采购管理程序》4.3.2.5合同期满前，对不续签合同和续签合同的供方均需进行全面的履约效果评估。经过评估合格的供方能与其续签合同。4.3.3合同价

6、超过2万元以上的，以及某项业务全面外包（如清洁）需要按《招投标管理办法》规定的程序选择供方。4.4外包费用测算方法4.4.1经验测算法:此方法较适用于供方评估确定外包的方式。4.4.1.1统计拟外包项目过去两年或同类型其他在管项目的年均费用及构成。4.4.1.2确定拟外包项目服务标准,并与过去两年服务标准对比提升程度而产生的费用。4.4.1.3根据经验确定合理的人员配置及设备、工具配置和物料消耗费用。4.4.1.4考虑合理的酬金及税费确定外包费用。4.4.1.5根据以上结果初定外包可承受费用限额。4.4.2成本测算法：此方法较适用于招投标确定外包的方式。4.4.2.1确定拟外包项目服务标准；

7、天津万科物业管理有限公司作业指导书编号TJVKWY7.4-Z01-01名称物业管理业务外包管理办法版本A/1第6页共6页编制底娜更改底娜审核刘文华批准田佐平生效期2005年7月18日4.4.2.2根据服务标准确定人员数量、装备配置、物料消耗，计算自营的最小成本支出；4.4.2.3考虑合理的酬金及税费，确定外包费用；4.4.2.4根据以上结果确定外包费用范围。4.5外包合同4.5.1确立公司各类外包业务的统一合