物业管理是怎样练成(VIII)

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1、物业管理是怎样练成的（9）如何规范业主大会及业主委员会的运作   业主大会及业主委员会是物业管理的重要主体。做好业主大会和业主委员会的相关工作，规范业主大会及业主委员会的运作是物业管理的重要基础工作。业主、业主大会和业主委员会，分别相当于股份有限公司中的股东、股东大会和董事会。在物业管理活动中，业主有参与权、知情权和监督权，但没有决定权。业主大会是小区物业管理的权力机构，有选聘、解聘物业公司的权力。国家《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会是业主大

2、会的执行机构。 第一节 如何做好业主大会的规范工作   业主对自己的房产行使管理权，形成了物业管理的概念，但由于业主的房产是相互关联的，不少部位属共同拥有，因此，业主对房产的管理权不应是个体行为，而应是群体行为。这就要求业主组织起来，成立业主大会(或叫产权人大会)。业主大会不应理解为业主的一种简单聚会，它实际上是业主的一个组织，它的权利是业主权利的集中表现。业主大会应代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。规范业主大会的运作，做好相应工作是物业管理有效开展的重要基础。业主大会的规范涉及如下重要问题。 一、成立业主大会的有关要求（

3、一）一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。首次业主大会召开的条件各地不尽一样。如有的地方规定，入住率超过50％的或入住率不足50％但首户入住已满两年的物业管理区域，应当召开首次业主大会；而有的地方则规定，公有住房出售率超过50％的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会。  (二)只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。   (三)业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政

4、主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。   (四)筹备组应当做好下列筹备工作：   、   1．确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容：   2．参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)：   3．确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数：   4．确定业主委员会委员候选人产生的办法及名单：   5．做好召开首次业主大

5、会会议的其他准备工作。   以1、2、3、4项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。   (五)业主在首次业主大会会议上的投票权数。首次业主大会会议上的投票权数的确定各地不一。一般而言，房屋建筑面积大小将决定业主投票权的多少。如有的地方规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，按照拥有的物业建筑面积计算，每1平方米计为投票权计算基数，住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。也就是说房子的面积越大，投票权越多，而不再像以往那样采取l户1票的投票方式。   (六)筹备组应当自组成之曰起30日内在物业所在地

6、的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。   (七)因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。   (八)业主大会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。   (九)业主大会开展工作的经费由全体业主承担：经费的筹集、管理及使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的

7、质询。   (十)业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。   二、业主大会的职责  (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。  业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。   业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。   (二)选举、更换业主委员会

8、委员，监督业主委员会的工作。   (三)选聘、解聘物业管理企业。   (四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。