海洋新城二期营销推广方案价格策略活动策略

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1、海洋新城二期营销执行方案31提纲一、项目产品现状二、客户策略1、目标客户区域分析2、二期价格期望分析3、户型面积需求分析4、需求户型结构分析5、来访客户职业特征分析6、客户总结及策略三、定价策略1、价格均价2、市场价3、价格策略四、销售推广策略1、销售目标预期2、推广卖点及主题3、推广文案4、推广计划（含开盘活动案）五、总论31一、项目产品现状新城二期公开发售的共有4栋住宅，其中3栋小高层、1栋高层，总销面积共计27676.16㎡，房源共计250套。楼号层数户型面积（㎡）总面积（㎡）楼总面积（㎡）套数总套数套数1#楼91-1-162.82879.485721.

2、4814543-2-1121.921706.88143-2-2133.121863.68142#楼111-1-166.31458.66519.9222662-2-1104.32294.6223-2-1125.762766.72224#楼112-1-186946799711662-1-1921012113-2-21311441113-2-21351485113-2-21361496114-2-214716171111#楼163-2-1109.443502.087437.7632643-2-1122.993935.6832合计27676.1625031说明：摘自《

3、海洋新城二期营销方案》二、客户策略1、目标客户区域分析■7、8月份截止8月20日止，共积累了212组客户。分布区域：和平路以上（春秋路、湖滨车站、会兴乡、建设路）区域约占目标客户群体的50%以上（113组）。■和平路和文明路间及开发区共占14%（28组）。崤山路、虢国路、河堤路约占20%（42组），以路过为主，意向较弱。周边村镇约占13%(28组），考虑孩子上学。结论：1、项目一期购买客户70%主要集中在台上，二期来访客户70%也主要集中在台上。2、推广区域：集中重点在项目周边、台上多做宣传，兼顾台下；区域差异化投放。312、二期价格期望分析一期多层销售均价在

4、2600元每平米左右，二期市场预期市场均价在3200元每平米左右（内部合同价3150元参考），由于目标客户群对于老城区楼盘的价格期望值较低，远比不上市中心区域楼盘。结论：70%客户预期价位在2800元/㎡—3100元/㎡，故我们还需要引导客户逐步接受二期市场开盘3200元/㎡的价格。313、户型面积需求分析二期户型整体面积比较适中，主力户型集中在100㎡—130㎡之间，没有超过150㎡的大户型，非常符合客户意向需求。结论：二期整体户型安排较合理，符合市场需求，但首期推出的1#楼、11#楼户型直接由66㎡过渡到109㎡，缺乏90㎡两室两厅户型；客户需求面积主要在

5、80-100㎡和100-130㎡；31来访客户以自住需求为主，多为首次置业，具有投资购买倾向的客户较少。需要结构三室所占比重最大，接近50%。4、需求户型结构分析结论：客户对三室需求最大，以够用居住为准。31n来访客户主要集中在台上的十一局、铝厂、教师、电业局、铁路局、公安局、烟草局等固定企事业单位的职工约占33%（69组）。n个体私营业主所占约23%（50组），所占比重也较大。n其他以周边工作、生活的购放者为主，海洋新城作为第一个大规模、规范、高品质社区在很大的程度上吸引了建设路附近的置业者，5、来访客户职业特征分析结论：台上教育、十一局等企事业单位职工占3

6、3%左右，黄河路宏远市场商户意向较大，工作、生活在附近的客户为主体购房者。31客户总结及策略：1、购买区域：70%购房者集中在台上区域。推广：推广区域以项目周边、台上为中心，兼顾台下；区域应差异化投放。2、购买目的：购房以自住需求为主，关注居家现实，户型以100——130三室为主。推广：应强调居家、齐全便利、生活成本低。3、购买价格：来访客户心理价位在3000元每平左右的均价。推广：应在开盘期制造热销气氛，并严格销控造成房源紧张，刺激观望客户迅速下定；待一段时间的市场培育后，小幅上涨，制造升值空间，消除客户对价格的抗性。利用价格销控、房源销控的双重杠杆做销量拉

7、动。4、购买需求：现有户型、面积基本符合客户需求。推广：在宣传上体现户型、面积丰富多选择，以两、三室户型图为主体。5、购买群体：教师、十一局等周边企事业单位和黄河路宏远市场个体户为较为集中的客户群；推广：利用针对性的宣传和公关活动加强对特定客户群的影响，以快速拉动销售。31三、定价策略1、价格均价根据我们对三门峡市场的走访调研来看，三门峡的总体市场均价在3100元/㎡—3200元/㎡。结合项目本身所处的区域和前期蓄水客户对于本项目的价格心理预期来看：项目定价在3150元每平左右较为合理。2、价格市场价价格单价依据：依据楼栋坐落，朝向，采光等参考要素，做到层层有

8、差价，同一层不同户型有差价，不同的产品