杭州奥兰多小镇营销策划方案

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1、奥兰多小镇营销策划方案前言现在杭州郊区楼盘的竞争，是板块与板块之间的竞争，单个楼盘已经很难与别的板块楼盘进行有力竞争了。自2005年开始，湘湖板块随着首届休闲博览会的召开逐渐升温，应该说湘湖板块在这个阶段无论是知名度还是地段价值都一路飙升。从中获利的除了旅游产业，更有不少的房地产开发商。一夜之间，威尼斯水城、苏黎士小镇以及本案等多个楼盘瞬间诞生。旅游产业炒热了湘湖板块，一时间别墅用地叫停的报道也不攻自破。湘湖，一个新诞生的板块。在这样一个由旅游产业带动的板块，一个远离西湖的所谓生态居住板块，一个以旅游业为主势必带来生活配套不够完善的板块能否保

2、证其房产的销售量是众多开发商所关注和必修的课题。一、大杭州郊区板块现状一场钱塘江烟花大会，燃起滨江开发商重整河山的希望；一场休博会盛会，培育鼓舞着湘湖板块一方房产；一条地铁线路，唤起置业下沙的无限热情……沧海横流，万水归宗，眼下杭州郊区房产几大板块渐渐形成，板块大战悄然开打。目前杭州郊区四大主力板块布局如何？各大板块生存状况到底怎样？闲林板块：宏观调控首当其冲配套问题渐渐放大　　闲林目前在开发楼盘有10余个，资料显示，目前闲林还剩余近3000套房源。闲林的房价参差不齐，价格范围基本在3000多元/㎡-6000多元/㎡。2005年3月前，闲林的

3、房价一直比较平稳，维持在4000元/㎡左右。然而，随着宏观调控的深入，此后开盘的各大楼盘纷纷陷入缓销甚至滞销。再加上去年6月份通过的杭州地铁规划的站点设计将闲林排除在外，让人们对闲林多了一份失望，随着其他几大板块的崛起（尤其是政府城市东扩的战略），闲林逐渐陷入了困境，无奈之中，闲林的开发商使出了双刃剑：降价。ADD/中国杭州古翠路76号怡泰大厦9FTEL/05718885881788856692FAX/057188857860-20-　　相对而言，西溪山庄、瑞城等高端项目受到的冲击较少，这与其排屋、别墅的稀缺性有关。有开发商坦言，尽管在未来大

4、户型比较稀缺，但现在肯来下单的购房者也首先是对这个区块认可的，如果闲林这个板块不被人看好，想让他们接受自己的楼盘实在是难上加难。　　　　滨江板块：透支过大缓慢回劲产业支撑有惊无险　　滨江是近几年来房源供应量最大的区块，目前从杭州透明售房网看，剩余房源还有6300套，在开发楼盘20多个，是目前杭州除了萧山、余杭外的最大供应区域。滨江的楼盘，高层住宅占了滨江楼盘中的多数。从价格上看，选择也很多，有6000~8000元/㎡的公寓，也有单价1万多元的江景房。不过宏观调控后，滨江也再所难免地在短时间内成为受到较大影响的区域，销售量急转直下，房产市场遭遇

5、僵冷时期。在这个时候，开发商也同样使用了低价策略，倾城之恋开盘时，均价在6600-7200元/㎡左右，其低价策略创造了当年杭州楼市的销售神话。之后开盘的楼盘像风雅钱塘、盛元慧谷等等，纷纷采用了低价快走的策略。　　滨江区别于其他近郊板块的最大优势就在于，滨江有产业支撑。滨江区以通信设备、集成电路、软件开发、动漫产业等高新技术产业为主导发展方向，集聚着大量高层次人才，这是杭州其他城区所不具备的最大特点。产业支持给了滨江未来发展一个绝好的推动力，同时也缓解了过江的压力。　　下沙板块：江景低价招招诱人下步或成开发重镇　　下沙目前在开发楼盘10余个，供

6、应量有2023套，销售的价格在5000元/㎡。大学城、地铁、低价、江景，是下沙吸引众多购房者的主要原因。也是这两点，使下沙成为了去年杭州楼市最大的黑马，虽然今年的风头不如往年，但以梦琴湾、海天城、天元2005、伊萨卡为代表的低价楼盘，长时间占据着透明网销售排行榜的前列。　　下沙去年宏观调控前的价格在5500元/㎡ADD/中国杭州古翠路76号怡泰大厦9FTEL/05718885881788856692FAX/057188857860-20-左右，宏观调控后，下沙是第一个开打价格战的区域。目前开盘的楼盘单价已回落了近千元。与滨江、钱江新城“豪宅”

7、般的江景房相比，下沙的江景房更具有亲民性，面积小、总价低是目前下沙房产的主要特点。专业机构调查的数据显示，下沙房产的主力户型一般在120平方米左右，其平均户型面积是三个副城中最低的。尽管，短期内人气不足、配套欠缺还将困扰下沙，但是3-5年后，随着大学城的日益成熟、地铁的开通等等，下沙也许就会成为名副其实的“副城”。　　湘湖板块：“休闲人居”名至实归楼市新贵方兴未艾湘湖板块，这是一个继之江、小和山、闲林、银湖等板块之后，杭州又一个炙手可热的高档住宅区。为了保护湘湖，1995年设立了浙江省湘湖旅游度假区，规划开发面积9.98平方公里。1997年以

8、后，随着杭州乐园、山里人家等项目的开发与建设，古湘湖逐渐进入杭州市民的视野。在2006年休博会之后，湘湖逐渐营造出现代休闲人居社区的景观氛围。目前，有多达10余个房