戴德梁行智能化配置及管理建议

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1、二、设施配套及智能化管理建议：港中旅置业（深圳）有限公司正开发的“港中旅花园”项目，凝聚了设计师、发展商领导及技术人员的智能和心血，乃精心策划、综合平衡、仔细考量比较而形成的结果。总体来说，方案体现了现代风格、中西结合及新颖布局，具有高档居住环境风貌；在功能搭配、人车分流、景观营造等方面都花了不少苦心，在建筑、结构等方面均采用了一些创新手法，使户型更显多彩效果。由于该项目定位为深圳市的高档住宅小区，故在安全保卫、设施配套、智能化应用技术拟应体现目前国内先进技术水平。根据查阅相关资料，仅对项目方案特提出如下建议，以供参考。智能化系

2、统工程建议序号项目名称方案要点建议备注一．已有技术方案部分1.闭路监视系统采用CM9740TM系列矩阵、硬盘录像、彩色与黑白相结合，摄像机及监视器配备充足，共有14台彩色监视器和87台摄像机（其中彩色44台）统一使用黑白系统，以利在低照度下的效果。黑白系统并不影响小区的档次，此为物管监控之设备，与业主无直接接触；另监视器过多，不利监控值班运作。此外，摄像机数量可减少，如地下停车场可通过增加云台和变焦功能而达到1.小区周界防范系统采用四光束探头共14对，配显示图及打印设备无疑义2.停车场管理系统选用捷顺产品，二进二出，带图像对比，

3、计算机管理无疑义3.门禁一卡通系统采用CHD805AE门禁控制器，通过管理工控机处理来操作电磁锁当消防报警和停电时须能自动启动门禁开门，确保安全和方便业主进出与消防等规范4.安保巡更系统采用美国Landwell巡更软件及相应的数据传输器，共5个棒300个点可待小区建成并物业进场后开始安装5.住户可视对讲系统设一个管理中心主机，别墅设一对一的门口机和室内机，其它设楼栋单元对讲主机和室内分机的形成，并与室内报警等多项功能联网管理建议取消由开发商统一安装室内门磁、紧急报警按钮、红外探测器及窗磁；而仅　将该些室内报警内容作为附加之业主自

4、选项目较为有利，即节约费用又方便物管，减少浪费6.小区背景音乐系统小区的消防紧急报警系统作为背景音乐和紧急广播共享。当报警时强切到紧急广播，即通过增加音源设备和庭院广播喇叭达到此功能无疑义1.物业管理软件采用思源6.0网络版网络版即需要求供货商负责将停车收费与物业管理内部收费监管调整安装并能正常运行2.防雷与接地系统采用信息中心内接地、均压汇集环等电位联接无疑义3.小区灯光照明控制系统采用澳大利亚奇胜电器公司C－Bus系统，通过系统编程使控制开关与输出回路建立逻辑对应关系无疑义4.弱电系统集成主要是对可视对讲控制软件、一卡通管理

5、软件、停车场管理软件进行分析开发资料接口和通信协议业主门禁之IC卡应能应用于停车场收费系统而无需另外带卡，一卡多用解决持卡过多问题。小区会所消费系统完成后应可使用之问题二．建议增加部分内容1.电梯运行远程监视加装电梯运行显示盘至监视中心，以便及时了解电梯运行情况，及时处理运行中发生的问题及与电梯内乘客对讲2.燃气泄漏报警及控制仅在住宅单元内配备单元式燃气泄漏探头并与该单元煤气进气之电动球阀联动，即泄漏报警时可立即关闭该单元煤气进气总阀；不必与小区联网，减少费用和物管管理的麻烦1.会所消费系统采用智能卡收费办法，在会所装备POS收

6、费机，提高档次和加强收费的财务管理，希望与一卡通同进行为宜。有关合同条款的建议1．智能化合同主要是对工程内容的调整问题，此系发展商结合实际情况酌定之事。2．电梯合同建议订立补充合同条款，主要有以下内容：（1）电梯在免保的24月内经由乙方完成国家规定的年检内容并保证通过技术监督局的年检。若不能通过年检，则扣罚其相应的保修金额和赔偿其损失。（2）电梯紧急故障发生后，供货商之维保人员须在30分钟内赶到现场进行处理。（1）电梯每月的例检内容项目须提供相关之书面表格加以说明，便于检查监督。（2）电梯在保修期内的保修材料界定问题，如超过50

7、00元以上之单件材料由甲方负责，而5000元以下的材料均由供货商负责。2．绿化合同建议订立补充合同条款，主要有以下内容：（1）竣工单位保证绿化的成活及生长状态的良好，死苗或长势不佳的苗木则需更换，定期修剪花草树木，保持效果，若效果达不到要求，则需扣罚维护款。（2）对定期施肥、打药的时间问题间隔予以明确，保证绿化之生长正常和长期效果。其它生活水池问题小区有生活水池一个共500m3（其中生活用水150m3）。为进一步提高生活用水的质量和便于今后清洗水池的方便，建议将生活水池分隔为二个水池，将主泵与备用泵各用一个水池作为主要水源抽水供

8、应住宅，二个水池轮流抽水并互为备用，即通过管道及阀门联通，当清洗水池时，水的浪费较少，而且小区不用停水。水池减少，加大了水的循环，提高了水的质量。为便于今后给排水运行的管理需求，建议在水泵房内设置水池液位计，便于巡查并记录检查水池水位情况。为确保水池不因溢水而造