2012大连红星海世界观大盘项目提案-同策

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1、大连红星海世界观项目提案Thursday,May08,2008对于大连红星海世界观项目，同策项目组接触时间只有一周，而真正的讨论和研究的时间只有两天，因此今天我们无法做到一个完整、细致、周全的研究框架。今天我们将直接切入主题，去面对大规模社区开发过程中所面临的核心问题，并试图回答这些问题。写在前面大规模社区开发的核心问题Ⅰ大规模社区开发过程中会碰到哪些核心问题？核心问题1、操作大盘的经验不足2、如何做到在很长的销售周期内保持稳定的年销量？简单的测算：大连房地产市场年销售量600万方，扣除低端产品，我们所面临的市场份

2、额在300万方左右。项目年去化量20万方，将占到市场总量的3%以上，中高端市场的6%更重要的，如何在8年里面，每年都占到如此的市场份额？大规模社区开发过程中会碰到哪些核心问题？核心问题3、如何持续的提高项目的土地价值，从而提高价格？在较长的开发周期里，我们将面临不断推出的新盘和更多的产品创新、理念创新提纲一对项目的初步理解二客户框定三项目整体发展理念四项目发展标准体系建立对项目的初步理解Ⅰ我们对大规模社区的三点关注价格落点项目的价格落点将直接决定所面向的客户以及对客户的吸引力发展方向对大规模项目而言，在项目之初确定

3、其发展模式及目标是决定项目成败的最关键因素配套层级配套的层次将决定项目的竞争力所属区域代表楼盘销售均价中山区金广东海岸、运达嘉洲阳光、帝柏湾8500-13000元/㎡西岗区托斯卡纳、中信海天瀛洲、顺达海滨花园5800元/㎡（公寓）13000-20000元/㎡（别墅）沙河口区大连明珠、星海阳光、星海假日7000-18000元/㎡甘井子区小平岛、万科溪之谷、西山阳光水岸二期6000-15000元/㎡金州区新金州大厦、金园名城、城市假日4000元/㎡开发区众益·阳光海岸、东方·优山美地、乾豪·东城天下6000元/㎡价格落

4、点价格落点•除市中心外，其他各区的价格基本处在一个水平线上•开发区市场价格与市中心区域的价格落差不大，价格的优势难以弥补区位的劣势•项目本身的品质较高本项目在价格上不具备优势配套层级楼盘名称教育医疗商业会所酒店旅游众益·阳光海岸幼儿园、小学开发区医院综合商场三个会所、网球场乾豪·东城天下幼儿园、小学、中学临近社区的医院URD风情商业街、金玛超市、菜场会所,网球场东方·优山美地幼儿园、七大院校金石滩医院商业街、银行、超市、邮局会所酒店旅游配套游艇码头浴场大连明珠欧式商业街、银行、商场、高级餐饮区商务区、娱乐设施小平岛

5、周边大学城的建设海岸商业区、中心广场业主会所蓝堡俱乐部五星级酒店海水浴场、帆船游艇港配套层级小平岛——大型低密度复合型地产项目居住、旅游、餐饮、商业、休闲度假三面环海坐拥风景环保节能住宅观光电梯私家入户花园首个滨海五星级酒店露天温暖海水浴场帆船游艇港小平岛东方·优山美地社区配套：教育、医疗、金融、邮政等公共设施配套周边教育：美国国际学校、加拿大枫叶国际学校、鲁迅美术学院分院、沈阳音乐学院大连分院等七大院校周边休闲娱乐：十里黄金海岸、发现王国主题公园、金石高夫球场、国际会议中心、外事公寓、蜡像馆、马术训练基地、中华武

6、馆但对比大连市的其他项目，尤其是中高端、大规模的项目与本项目的配套具有很高的重叠性配套层级本项目的配套层级——全面、高标准目前的全面配套在大连市整体项目的比较下，只是做到了基本面，缺少真正动人的配套项目的发展方向滨海海景舒适高端低密度17英里国际级奢侈尊贵+都市感水泥森林简约洗练都市感？WHO小众群体滨海高端大众群体都市感国际化核心问题——项目面对的客户是谁?Ⅱ客户框定置业次数客户年龄首次二次多次青年(20-30)自住中年(30-40)自住（改善）投资（潜力）投资中老年(40-60)自住投资老年(60以上)自住自住

7、客户属性一：30岁以上的二次置业者Ⅱ从购房目的看客户框定销售单价按照8000元/㎡计算单套总价106×8000=84.8万按照首付三成计算74.2×30%=25万Ⅱ从价格承受力看客户框定首期套均面积106㎡基本客户类型家庭可支配稳定年收入（万）首付30%公积金10年贷款月供1000商业贷款商贷月供房屋总价（万）（20年）经济型5.21210181300407.2151025180050中产型9.213.218241010324623003300608017.23010604300100富裕型21.236107453

8、0012027.44510956800150富豪型40600140100002006090021015000300客户属性二：属于中高端收入阶层本项目客户从中产阶级开始Ⅱ从价格承受力看客户框定30-60岁，工作中家庭年收入20万左右重点客层60岁以上，已退休家庭总资产＞150万稀少人群客户属性三：处于工作中的人群Ⅱ客户框定客户属性二：属于中高端收入阶层，家庭