昆明市西部国际全程策划方案

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1、西部国际项目策划书第一部分市场调研１、宏观经济状况分析昆明市的国内生产总值自1999年以来连续两次实现两位数增长，根据“十五”的发展态势，“十一五”预计昆明市的GDP年均增长率将保持在9%，经济发展仍将保持较高增长态势。全市工业占总产业之比不断提高，2006年1-6月，昆明市工业经济呈低开高走、逐月加快运行态势，全部工业实现增加值202.21亿元，同比增长12%。城镇固定资产投资完成153.75亿元，同比增长30.3%，2005年实现社会消费品零售总额415.49亿元，增长12.2%。居民消费水平由2003年的6312.15元提高到2

2、005年的7356元，增长4.7%，五大重点项目建设投资必将对昆明市的经济发展起到更大的推动作用。滇池的整治进一步改善了昆明市的生态环境，对于促进旅游业的发展和城市人居环境的改善有重要意义。昆明新机场以及物流中心的建设，对各州县以及整个东南亚、东盟的辐射能力增强。市内交通体系的建设及改造，为进一步加快城市发展、打破城市区域发展不平衡提供了可靠保障。综上所述，昆明市经济的不断发展为房地产业带来了巨大的机会。在未来，昆明的房地产价格将随之不断向上攀升。２、昆明市房地产市场分析２．１　房地产动向开发投资增长继续回升：云南省房地产开发投资完成

3、137.3亿元，占云南省全社会固定资产投资总额的比例为16.5％，增速居全国第一，投资规模居全国第20位、西部地区第5位，排位保持不变。商品房销售价格仍保持上涨势头：从云南省来看，波动较小、走势基本平稳。商品住宅单位平均售价1970元，增长3．5%，住宅平均价格2601元，增长9．8%。住宅建设投资仍是支撑房地产投资增长的主要动力：云南全省住宅建设完成投资101.94亿元，占云南省房地产开发投资的73.9％，增长90.3%；昆明市住宅建设完成投资67亿元，占全市房地产投资的79.0％。住宅新开工面积467.9万平方米，同比增长106.

4、3％。房地产信贷投放增幅继续回落：据人行昆明中支统计，截止8月底，云南省自营性房地产开发贷款余额为436.69亿元，同比少增26.87亿元：房地产开发企业流动资金贷款余额36.2亿元，同比少增23.07亿元：个人住房贷款余额272.96亿元，同比少增17.76亿元。信贷资金在房地产投资中的比重有所下降，个人购房资金来源中自筹部分的比重提高。　　综上所述，从信贷投放增幅回落可看出昆明人民的购买力较高，其住宅的价格走势说明商品房价格还有上升的空间，但由于开发商的开发力度过大会造成市场竞争激烈。因此，在以后项目的营销方式上应更多的重视开发商

5、品牌形象的建设，以此增加所建项目的附加值，提升在消费者心目中的信誉及美誉度，提高消费者对本品牌所建项目的购买偏好。２．２　面市楼盘分析目前昆明在售楼盘有83个，其中多层物业11个，占13.3%，高层17个，占20.5%，混合物业31个，占37%，小高层13个，占16%，别墅10个，占12%，楼院洋房1个，占1.2%。与去年同期供应的物业多层、小高层、高层和别墅物业对比来看，供应结构发生了很大变化，多层和别墅的开发减少，转而开发小高层和高层物业。(附2006年在售楼盘表)２．３　消费者购买行为分析从购房目的上看，改善自身居住条件的改善型

6、需求和提高生活质量的升级型需求的选择比例较高，分别为35.3%和32.5%。目前昆明消费者购房需求仍然是以自住型需求为主，投资型需求的比例为10.8%。（1）购房所考虑的区域在消费者的购房所考虑的区域中，自然环境和道路交通条件都比较好的滇池路片区仍然最受购房者青睐，所占比例为26.5％；另外，住宅发展已经相对比较成熟的广福路片区和北市区的提及率也比较高，分别为16.7％和16.2％。（2）购房的户型面积选择在户型面积选择方面，101—125平米、76—100平米和126—150平米这三个面积区间仍然是选择比例最高的，其比例分别为36.

7、8％、24.8％和19.2％。消费者的购房面积选择仍然是以中大户型为主，75平米以下的中小户型的选择比例不高，仅为3.8％。经过进一步测算，消费者购房所考虑的平均户型面积为123.5平方米。（3）建筑形态选择在建筑形态的选择上，小高层是选择比例最高的，其选择比例分别为（4）住宅类型选择在住宅的类型选择方面，平层的选择比例最高，为43％，跃层、错层和复式楼的比例分别为21％、20％和16％。在取消预售制度的呼声日益高涨的今天，随着房地产宏观调控的深入，消费者对现房的选择比例也逐步上升。调查结果显示，现房的选择比例为65.4％，远远高于期

8、房的选择比例。（5）愿意接受的住宅售价在可以接受的住宅价格方面，消费者可以接受的住宅单价水平比较高，54.7％的受访者可以接受的住宅价格在2501—3500元/平方米，3501—4500元/平方米和4501—5500元/