世纪新天地项目工作计划书(终稿)

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1、华高莱斯国际地产顾问有限公司致运通投资管理有限公司之世纪新天地项目顾问工作计划书华高莱斯国际地产顾问有限公司2005年3月7日18目录第一章前言第二章顾问工作计划书第一部分对本案的初步理解第二部分顾问工作内容描述一．宏观要素分析二．区域城市功能分析三．项目自身条件分析四．市场空间判断五．国内外Shoppingmall研究六．项目初期商业形态发展方式选择七．阶段性商业形态发展战略定位八．商业地产开发产品建议第三章顾问服务周期及报价第四章顾问服务方式与人员安排第五章结语18第一章前言首先非常感谢贵司对我司的信任，使我司有机会就贵司拟开发之烟台世纪新天地项目，提供顾问服务工作计

2、划。本工作计划书为我司根据对贵司项目特点的理解，考虑贵司项目当前进展的实际需求，结合我司工作特长与能力，所提出的针对贵司项目决策的顾问服务思路架构。如果有机会与贵司合作，我们将在如下研究思路的基础上，安排恰当人员，迅速展开深入系统的研究工作，最终提出一套适合贵司项目运作的操作案。真诚希望有机会与贵司进行愉快合作！华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司2005年3月7日18第二章顾问工作计划书第一部分对本案的理解（一）项目面临问题根据贵我双方初步交流，结合我司在商业项目顾问工作中积累的经验，认为贵司项目所面临的关键问题，主要表现在以下几个方面：1．城市发展规律与项目规划的矛盾

3、。一个新城市、一个新区域的发展总是要经历居住发展、商业发展、商务发展的过程，在区域居住尚未大规模发展的情况下，发展大规模商业项目将面临巨大挑战。2．商业对核心客户的依赖与区域现状的矛盾。国内商业企业大多依赖“流水”而生存，为了保证流水，必须要求核心商圈客户有足够购买力，而且多无法承受太长的市场培育期。需要迅速聚集人气，是项目重要课题。3．政府的要求与企业目标的矛盾。政府关注区域建设形象，要求项目档次，这往往与企业根据实际情况确定建筑与市场形式，而追求利润的目标并不一致。在此项目中，由于贵司只有20年的经营权，更需要对市场发展过程有准确分期。4．商圈成长规律与一次性大规模开

4、发的矛盾。一个新兴商圈的兴起，或者一个大型商业项目的发展，往往是基于大量未被满足的潜在需求存在，或者发展、创造了一种新型需求方式、或者取代了原有商业模式。商业的发展也需要经历一个由小到大、以及业态调整的成长过程，其中可能穿插一些“起动机”、“引爆点”之类的触媒，而这往往与一次性大规模开发方式矛盾。由于以上问题的存在，项目发展的最大难题在于如何顺利招商、开业，如何做到在短期内吸引更多老城区、甚至外地客户到此消费。18（二）项目的条件与机会项目发展同时存在以下条件与机会可供利用：1．区域未来发展前景。政府已经搬迁至此，大学城将提供大量固定消费群，随着周边环境改善居民也将越来越

5、多。未来区域前景好。2．老城区商业逐渐落后的现状。老城商业模式相对落后，致使大量消费外流，城市本身需要升级换代的商业形态。3．烟台城市的个性。四季分明，使得季节性休闲旅游特点明显，夏季以外市民也缺少休闲目的地。项目与游乐园共同作用，可以形成一个新的、四季休闲目的地。4．轻工产业基础。烟台，包括青岛等附近区域，已经聚集不少服装等轻工产业，为商业、工业互动发展提供了一定基础条件，同时也为项目发展OUTLET等有竞争力的新型商业模式提供了条件。5．经济发展迅速。经济发展快，不但促进城市发展、商业升级，同时也会促进私人汽车的增加，促进居民生活、消费方式的改变，为项目提供了新机遇。

6、6．商业行业发展面临升级、创新的趋势。商业领域开放，国内商业面临巨大调整，这既表现在商业业态的更新将提速，也表现在商业企业的整合方面，也表现在商业与物流、与生产、与休闲等等其他产业融合等方面。如果能够顺应趋势，商业物业的开发有机会成为促进商业升级、创新商业业态的直接动力。抓住以上条件与机会，项目将有机会变当前的劣势为优势，以领先的姿态为烟台创造一个新的标志，为城市商业领域树立一个新的标杆。（三）我司可提供的服务内容与顾问工作基本思路基于对以上问题的理解，结合我司顾问工作的能力与特长，我司可以为贵司世纪新天地项目提供市场研究与发展战略顾问服务，主要解决以下问题：1．迅速聚集

7、人气，初战告捷的解决方案。18聚集人气、保证流水、形成项目影响力、确定项目地位，是保证项目最终成功的最艰苦的第一仗。这需要根据市场研究结论，为设置不同“引力点”，或者进行创新的消费者价值创造。2．发展的阶段性规划。作为新发展区域的大型项目，尤其考虑到贵司20年经营期限问题，必须针对项目聚集人气阶段、业态更新阶段、稳定运营阶段的不同情况，进行针对性计划与设计，即需要动态的设计项目发展、成长历程。对发展的规划，既体现在战略制定方面，也应当在建筑、在空间形态设计方面预先考虑。3．动态的阶段性经济分析与财务设计。由于经营项目回收期长，