昆明东陆城项目策划案东环项目

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1、东环项目初案1.昆明市场现状及特点1.1市场现状1998年以来，昆明市经济发展处于稳定增长状态，伴随着房改政策的深入，安居工程，活跃三级市场，配套金融支持门槛降低等等一系列宏观政策的有力支持，昆明市房地产市场迸发出较大的市场能量，展示了巨大的市场发展潜力，同时也使房地产业发展成为昆明市重要的支柱型产业。随着市场需求的活跃，调查显示，1998年--2001年昆明市注册的房地产企业逐年增多，目前已达200余家，此现象表明房地产业正迅猛集聚社会资金，处于快速发展状态。1.1.1从市场供给看：1998年—2001年新开工面积保持在70%以上的年增长率，竣工面积保持50%以上的年增长

2、率，在建面积保持在30%以上的年增长率，2000年--2001年市场供给持续增长，各供给源对整个市场前景较有信心。1.1.2从市场需求看：实际销售面积保持在50%左右的年增长率，1999年—2000年平均价格水平增长率接近30%，而2000年—2001年增长率不足10%，整个市场价格已出现下降端倪。1.2市场特点随着市场化进程的加快，现在及未来昆明市住宅市场的需求情况具有以下特点：a、普通人成为购房主力b、中小户型有较大的市场空间c、新生代住宅有着巨大的消费需求d21、TOWNHOUSE等概念地产有一定的市场承接能力e、因得天独厚的气候地理条件而带来的面向全国和国际化的多层

3、次房地产消费市场使得消费市场需求逐渐向市场细分化、市场多元化、市场多层次化发展等。1.32002年--2003年昆明市房地产市场走势：1.3.1市场发展空间较大，楼市逐渐进入稳定发展期，二级市场的交易量增加，三级市场逐渐启动；受政策因素影响置业来自：首次购房和未赶上福利分房的需房者，高收入和二次置业的换房者，二、三级市场的互动效应所带来的市场交易活跃，购房量增加。1.3.2住宅消费市场对住宅的“产品”细节更加关注随着房地产也的快速发展，业内竞争加剧，消费者逐渐成熟理性，对住宅“产品”的要求越来越高，进入主动选择状态，由此住宅产品设计进一步发展：1.3.2.1由建筑技术设计发

4、展成项目开发全程策划设计由前期概念性设计、中期建筑设计、后期销售策划构成的项目全程策划设计将成为广泛意义上的“产品”设计，是产品成为有效供给的第一步。1.3.2.2住宅设计更加精细，环境景观设计、智能系统设计、装饰设计等辅助设计更加专业化和规范化。1.3.2.3随着对人的起居活动的深入研究和新技术的发展，市场对住宅的空间设计已提出了立体层次，动静、洁污分离等等细致的要求。211.3.2.4生态环保型住宅将成为住宅产品的主流，对设计提出了更系统的要求。2.项目所在区域发展趋势本项目位于昆明市东城区的核心地段，市政发展规划该片区未来是东市区的配套居住区，目前该区域尚处于开发初期

5、，东站至菊花村之间大多工业区和大型市场区将开始逐步转变外迁，该片区住宅本身在东市区具有吸引力，还对东、南外城区的一系列工业企业、商业批发市场等形成辐射效应。现阶段片区住宅项目有：曙光小区、桂华新园、86街公寓等，生活配套、交通配套、医疗教育、运动娱乐等等配套系统完善便利，是东城区内住宅项目较具有发展潜力的区域。3.项目SWOT分析3.1项目优势3.1.1在东市区区位优势明显：交通便利，生活配套完善方使唤便，区域发展潜力较大，地产升值潜力巨大；3.1.2昆明市对金汁河的美化改造将提高本区域的环境质量，可更多的带来生态生活气息；3.1.3东区住宅陈旧老化，人口密集，新生现代楼盘

6、少，供少于求。3.2项目劣势3.2.1地块南北向距离较窄，为规划布局带来局限性；3.2.2地块周边基本为老式建筑，外观陈旧，环境视觉效果较差；213.2.3地块北侧为冷冻厂和水果批发市场，主道路较为拥挤杂乱；3.2.4项目内旧房如不拆迁必影响项目整体形象，更限制了项目的规划计，阻档金汁带来的绿色影观效果；3.2.5项目周围居民多属晋通消费人群，故使本项目发展定位程度受限；3.3项目机会点3.3.1借桂华新园、绿洲花园、86街等东区新推楼盘的影响力，借势推出东区更好、新的楼盘必会引来更多的购买人群；3.3.2现东区住宅老化，设施落后，人口密集，对于想在东区安居的人群来说，在东

7、区较好地段有现代、舒适、美观、经济的小区还是有较大市场空间的；3.3.3项目客户层面宽，是面向广大中等水平购买群的。3.4项目威胁和困难点3.4.1自1998年至今昆明房地产已经历四年茁壮成长，可见一直是在快速走向成熟，竞争可见也是愈来愈激烈，一旦落到时机之后就可能是失败的项目；3.4.2品牌是消费者消费时潜在意识，作为期房来讲这是较大的挑战。小结：通过以上SWOT分析，项目具备较好交通、生活便利性与较大的市场需求，因此我们可以明确的从以下方面着手：211、充分利用项目的优势条件，巧妙规避项目劣势，打造中等层次同时