房地产项目世茂城市广场建造手册

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1、世茂城市广场建造手册第一章、市场调研一、调研总纲1.调研目的通过对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类拟竞争业态现状等调研，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。2调研方法2.1实地考察2.2地毯式拜访2.3抽样访谈2.4问卷调研3调研重点：3.1基础资料及数据收集（附表一、二、三、四）3.2市场需求分析3.3市场空隙点、市场差异与可执行层面4调研时间：XXXX年XX月XX日——XXXX年XX月XX日二、调研内容1目标城市商业整体环境调研1.1城市社会环境1.1.1自然环境（如地理、地势、行政区划分，气

2、候条件等）；1.1.2人口环境（调研城市近年人口变动对比分析及形成原因）；（附表五）471.2地区或城市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业），包括收入、消费结构及经济发展规模、趋势、速度和效益。1.2.1地区生产总值分析（附表六）1.2.2社会固定资产投资及社会消费品零售总额近年状况对比分析（附表七）1.2.3地区或城市的居民收入情况、消费结构和消费水平。·人均收入情况分析（附表八）·消费水平与消费结构情况统计与分析（附表九）·恩格尔系数恩格尔系数=食品消费额/人均消费支出根据联合国粮农组织标准，恩格尔系数：在59%以上的为贫困；50%---59%的为温饱；40%---50

3、%的为小康；30%---40%的为富裕；小于30%的为最富裕。2目标城市商业地产环境调研2.1商圈分布、商业的构成（市场与商业街区）与消费者来源。2.2现有市场的名称、经营年限、经营形式、经营定位、优势品类。（附表十）2.3现有市场的规模、区域影响力、区域排名、改扩建空间。2.4地区或城市房地产开发、房地产平均价位。（附表十一）3项目用地情况分析3.1城市未来发展方向3.2项目地块自身情况（附表十二）3.3项目周边交通状况。3.4项目所在地区的经济结构、人口及其基础设施情况等。3.5项目周边的商业设施氛围。3.6本项目可比市场，现经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的

4、意见及对我们项目的接受程度。3.7风险预测（项目资源的SWOT分析）。4消费来源及辐射力调研2.4.1消费来源调研（现有商场消费群体的类型、来源、消费目的与消费习惯）2.4.2消费需求力调研（现有商场消费量、消费方式、消费频率）2.4.3主要宣传媒体调研（附表十三）475竞争对手情况调研5.1竞争及潜在竞争者的实力和经营管理优劣调研（附表十四）5.2竞争者价格的调研和定价情况的研究5.3对竞争对手营销策略6城市政策法律环境调研（附表十五）7调研的初步结论结合上述分析，得出初步市场调研结论。8各城市之间数据对比分析（附表十六、十七）8.1城市整体环境对比分析8.1.1地区生产总值

5、：8.1.2全社会固定资产投资：8.1.3社会消费品零售总额：8.1.4城市居民人均可支配收入：8.2城市基本状况对比分析8.2.1房屋施工、竣工面积：8.2.2商业、住宅销售均价：8.2.3全市人口与城区人口：8.2.4全市面积与城区面积：8.3居民消费水平和消费结构情况对比分析8.3.1城市居民人均消费支出：8.3.2食品消费支出占比：8.3.3服饰消费支出占比：8.3.4交通通讯消费支出占比：8.3.5年娱教服务消费支出占比：8.4城市居民投资取向对比8.5城市商铺租金价格对比分析8.6商业用地土地价格与税收等相关政策对比478.7城市产业导向对比分析8.8城市投资利与弊

6、对比分析第二章、选址一、选址的意义：随着集团商业地产业务不断扩张，相对统一的开发模式就显得极为重要。从全国的情况看土地储备应该是一个先行指数，企业不是有一块土地就够了，在保持企业连续发展的过程中，土地储备会起到重要的作用。对于一个大的开发企业来讲，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须保持在市场有不断的供给，也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地，因此土地储备的第一步关键因素就是选址。在商业地产业中有一句名言：“项目成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”现代大型商业地产的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当

7、数量的中高收入的消费群体。选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商来说是非常重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。二、集团选址的标准：本着深耕吉林的发展方针战略，在吉林省各地级城市进行商业地产项目开发（主要以通化、松原、四平、延吉为主要目标城市）。集团选址标准为：1.城市整体环境1.1城市常住人口：50万以上。1.2城市年GDP在400亿元以上，人均GDP达15000元。1.3城市全社会年固定资产投资200亿元以上。1.4年社会消费品零售总额