物业公司与开发商的赔偿责任

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1、物业公司和开发商的赔偿责任  宫文义陈林  案情简介:  郑某与某开发商签订一份商品房买卖合同,其中约定“小区提供二十四小时巡逻,全区红外布防,主要出入口视频监控”(案发时红外布防、视频监控均未安装),入住时郑某向该开发商组建的物业公司交纳了一年的物业管理费,其收据载明含有保安等费用。2003年9月5日凌晨,窃贼从小区北大墙跳入小区,顺着郑某家北阳台从窗户进入郑某室内(当时郑某未将窗户划上),盗走现金和物品价值6000余元,郑某急忙到门卫岗报案,发现小门正门敞开,一名保安正在室内睡觉,现该案公安机关仍未侦破,郑某向开发商和物业公司要求赔偿被盗损失,开发商和物业

2、公司则以财产损失系窃贼所为,现该案未破其不应负责为由拒赔,郑某随后向法院提起诉讼。问题提出:  在第三方介入侵权造成业主财产损失时,物业公司和开发商应否负赔偿责任?如应负责,则该民事责任的性质和范围如何确定?其承担责任后,是否还可以向实施加害行为的第三人追偿?评析:物业公司和开发商的赔偿责任  宫文义陈林  案情简介:  郑某与某开发商签订一份商品房买卖合同,其中约定“小区提供二十四小时巡逻,全区红外布防,主要出入口视频监控”(案发时红外布防、视频监控均未安装),入住时郑某向该开发商组建的物业公司交纳了一年的物业管理费,其收据载明含有保安等费用。2003年9月

3、5日凌晨,窃贼从小区北大墙跳入小区,顺着郑某家北阳台从窗户进入郑某室内(当时郑某未将窗户划上),盗走现金和物品价值6000余元,郑某急忙到门卫岗报案,发现小门正门敞开,一名保安正在室内睡觉,现该案公安机关仍未侦破,郑某向开发商和物业公司要求赔偿被盗损失,开发商和物业公司则以财产损失系窃贼所为,现该案未破其不应负责为由拒赔,郑某随后向法院提起诉讼。问题提出:  在第三方介入侵权造成业主财产损失时,物业公司和开发商应否负赔偿责任?如应负责,则该民事责任的性质和范围如何确定?其承担责任后,是否还可以向实施加害行为的第三人追偿?评析:  考察物业公司和开发商应否承担民

4、事责任的关键是确定其是否负有义务,因民事责任作为一种特殊的债,必以有效的法律义务的存在为前提,这种法律义务可以是出于合同的约定,也可以是法律直接规定,有义务即有责任,无义务即无责任。而要确定其是否负有义务,应首先明确物业管理合同的性质及归责任原则。  一、物业管理合同的法律性质  物业管理是指一切对房屋进行管理的活动,包括专业和非专业的对房屋的管理,小可以至擦窗户,大可以至管理数百万平方米的商住区。狭义的物业管理是指物业管理经营人接受物业所有权人、物业使用权人的委托,根据法律、法规及委托合同,按照国家及行业标准,对物业进行维护、修缮等管理。《物业管理条例》第二

5、条规定:本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。由此可见,在物业管理服务过程中,业主与物业管理公司之间为一种合同关系,业主的义务是向物业管理公司交纳管理服务费用,而物业公司的义务则是向业主提供各种约定的服务。物业管理合同在我国现行《合同法》中虽尚未明确规定为有名合同,属无名类合同,但其应受《合同法》的调整,根据《合同法》第一百二十四条规定:本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者

6、其他法律最相类似的规定。而合同法总则对违约责任在归责原则上采取严格责任,只要义务人不履行义务或履行义务不符合约定,又无规定的免责事由,即应承担违约责任,但是鉴于物业管理中存在的委先性质,物业管理合同适用委托合同的规定较为妥当,委托合同作为《合同法》所规定的一种有名合同,其归责原则是过错责任原则,按其规定:有偿的委托合同,因受委托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同,因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。  二、物业公司的保安义务  如前所述,如果双方签订的物业管理合同中没有明确排除物业公司对业主的财

7、产、人身安全负责的责任,且在物业管理服务项目中有保安条款,则物业公司就应对业主的财产、人身安全负一定的责任,并只有在其无故意或重大过失时才可免责。一般而言,物业公司的这种保安义务并非法定义务,而是一种约定义务,同时,也是一种有偿义务,通常业主所交的物业管理费中就含有保安费用。况且,安全、和平、宁静的小区生活环境亦是业主所首要关心和考虑的。因此,保安义务一般情况下应认定为合同的主义务,如果物业公司违反此种义务,就应承担违约责任。在本案中案发时小区内的保安监控措施未能正常有效运作,小区的正门敞开,保安在保安室睡觉,表明物业公司疏于管理,保安人员亦未能做到勤勉尽职,

8、物业公司在物业管理中未能尽到善良管理人

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