物业公司与开发商的赔偿责任

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1、物业公司和开发商的赔偿责任　　宫文义陈林　　案情简介：　　郑某与某开发商签订一份商品房买卖合同，其中约定“小区提供二十四小时巡逻，全区红外布防，主要出入口视频监控”(案发时红外布防、视频监控均未安装)，入住时郑某向该开发商组建的物业公司交纳了一年的物业管理费，其收据载明含有保安等费用。2003年9月5日凌晨，窃贼从小区北大墙跳入小区，顺着郑某家北阳台从窗户进入郑某室内(当时郑某未将窗户划上)，盗走现金和物品价值6000余元，郑某急忙到门卫岗报案，发现小门正门敞开，一名保安正在室内睡觉，现该案公安机关仍未侦破，郑某向开发商和物业公司要求赔偿被盗损失，开发商和物业

2、公司则以财产损失系窃贼所为，现该案未破其不应负责为由拒赔，郑某随后向法院提起诉讼。问题提出：　　在第三方介入侵权造成业主财产损失时，物业公司和开发商应否负赔偿责任?如应负责，则该民事责任的性质和范围如何确定?其承担责任后，是否还可以向实施加害行为的第三人追偿?评析：物业公司和开发商的赔偿责任　　宫文义陈林　　案情简介：　　郑某与某开发商签订一份商品房买卖合同，其中约定“小区提供二十四小时巡逻，全区红外布防，主要出入口视频监控”(案发时红外布防、视频监控均未安装)，入住时郑某向该开发商组建的物业公司交纳了一年的物业管理费，其收据载明含有保安等费用。2003年9月

3、5日凌晨，窃贼从小区北大墙跳入小区，顺着郑某家北阳台从窗户进入郑某室内(当时郑某未将窗户划上)，盗走现金和物品价值6000余元，郑某急忙到门卫岗报案，发现小门正门敞开，一名保安正在室内睡觉，现该案公安机关仍未侦破，郑某向开发商和物业公司要求赔偿被盗损失，开发商和物业公司则以财产损失系窃贼所为，现该案未破其不应负责为由拒赔，郑某随后向法院提起诉讼。问题提出：　　在第三方介入侵权造成业主财产损失时，物业公司和开发商应否负赔偿责任?如应负责，则该民事责任的性质和范围如何确定?其承担责任后，是否还可以向实施加害行为的第三人追偿?评析：　　考察物业公司和开发商应否承担民

4、事责任的关键是确定其是否负有义务，因民事责任作为一种特殊的债，必以有效的法律义务的存在为前提，这种法律义务可以是出于合同的约定，也可以是法律直接规定，有义务即有责任，无义务即无责任。而要确定其是否负有义务，应首先明确物业管理合同的性质及归责任原则。　　一、物业管理合同的法律性质　　物业管理是指一切对房屋进行管理的活动，包括专业和非专业的对房屋的管理，小可以至擦窗户，大可以至管理数百万平方米的商住区。狭义的物业管理是指物业管理经营人接受物业所有权人、物业使用权人的委托，根据法律、法规及委托合同，按照国家及行业标准，对物业进行维护、修缮等管理。《物业管理条例》第二

5、条规定：本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。由此可见，在物业管理服务过程中，业主与物业管理公司之间为一种合同关系，业主的义务是向物业管理公司交纳管理服务费用，而物业公司的义务则是向业主提供各种约定的服务。物业管理合同在我国现行《合同法》中虽尚未明确规定为有名合同，属无名类合同，但其应受《合同法》的调整，根据《合同法》第一百二十四条规定：本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者

6、其他法律最相类似的规定。而合同法总则对违约责任在归责原则上采取严格责任，只要义务人不履行义务或履行义务不符合约定，又无规定的免责事由，即应承担违约责任，但是鉴于物业管理中存在的委先性质，物业管理合同适用委托合同的规定较为妥当，委托合同作为《合同法》所规定的一种有名合同，其归责原则是过错责任原则，按其规定：有偿的委托合同，因受委托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。　　二、物业公司的保安义务　　如前所述，如果双方签订的物业管理合同中没有明确排除物业公司对业主的财

7、产、人身安全负责的责任，且在物业管理服务项目中有保安条款，则物业公司就应对业主的财产、人身安全负一定的责任，并只有在其无故意或重大过失时才可免责。一般而言，物业公司的这种保安义务并非法定义务，而是一种约定义务，同时，也是一种有偿义务，通常业主所交的物业管理费中就含有保安费用。况且，安全、和平、宁静的小区生活环境亦是业主所首要关心和考虑的。因此，保安义务一般情况下应认定为合同的主义务，如果物业公司违反此种义务，就应承担违约责任。在本案中案发时小区内的保安监控措施未能正常有效运作，小区的正门敞开，保安在保安室睡觉，表明物业公司疏于管理，保安人员亦未能做到勤勉尽职，

8、物业公司在物业管理中未能尽到善良管理人