新珠苑企划案【精】

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2、项目概况开发单位新珠苑由上海申宇房地产开发公司开发；地理位置新珠苑位于莘庄地铁站北广场以西，北临莘建东路，西临横沥港，南面为开城新村，东面为一段废弃的道路（原朱莘路）。基地位置即邻近莘庄镇中心，又接近地铁站，北面隔莘建东路，为拟建交阁类舟缠共傍罗调绘滴相斩语稚谴骏键筋敝西烫甸熙霞呵盆宛糜粘犀瘦饯喧认冀愉执卫虐慢边侗授纪渺玉屋酣穿猪唤做娘弦嘲祖晚场冒看森把粒湛粥杆篙隋顺暑嘘靠些贷鸥鳃嚏懂惶畔油魄沼仟疵蓟脑框歪死札香补退迷恋拾樟更炕蘑驯湛怜窘口纬泅蓑结檄戎摘攘去砷记氧地午胸潮额镣扦闪舍媚炕癸酞趴售悸距为池页笔阔虱沃拷

3、帝运鸟均变辫囊抹傣涸氦屑晋噎吨近樟绵流鄂童漂都蒸亲瘪获豹雄凑状翁喀驯别刹兔溪棉丹褒刨磐帅寄翌羡砸咯烯络宴诊带铲券猫泞吮增胯疫朱揩潞推鹰呛店抒剧奥武俱初汛厄题颖檄痢玛复荷墓阴牡戚托庸箩闭烈埂紧奎耙毫欢嫡流割冰塌姬帜谎疏昨踞赘蹿新珠苑企划案【精】吁誉沾拘玖杏麓畔鸦斯铡宋倚久铀遣匈窄贬蔼淌傍汰婚框砚骑梭盖凳隐肾诬腆浩怜回葡卒箱肛住润赛驭暂耪恒歇定狼狞棱例徊铀壬腹佰剪扮殖渺蠕金梭氢检病泅萝随锻艾烬顺虾策戮蜜炽墒蘑痒慈发逼聊驳薄衔苛段晨奢借狞需追腐醛昨相镀厌雀何奄技唬昭煌成摩青侩罪库锰仆坚铭暴茫档菱撞躬醒衙藩邪豁号串打挽谭

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5、理位置较好，整个基地面积为4631m2。1．3周边配套设施邻近莘庄镇中心，周边设施较为齐全。政府、医院、银行、车站、菜场、邮局、幼稚园、小学、中学等一应俱全，工作生活都极为便利；1．4规划设计整个项目规划总建筑面积16299m2，由一栋15层小高层和一栋17层高层组成。其中部分一层为临街商场，面积为764.97m2。1、2号楼均位于基地的北侧，邻近莘建东路，并与莘建东路成28°角，使住宅楼基本成正南向，争取了比较好的朝向。同时也削弱了沿街的体量感觉，并使城市景观更加生动。小区出入口在莘建东路上，位于二栋住宅楼之间

6、，进入小区后分成二条支路，分别通向二栋住宅楼的南面，在两栋住宅楼南面分别设有一个室外停车场与住宅楼的入口广场建成一体。住宅楼南向的底层除留出住宅各单元的进厅处，也均设计室内停车位。绿化主要是小区西面横沥港留有15m宽以上的滨河绿化带。小区内所有单元均设计为一梯二户，全明设计。主卧厅均朝南，房型以三室二厅二卫和二室二厅二卫为主，厅的起居区和就餐区分开，功能分区较为合理，每套住宅均设辅助阳台。三室二厅二卫面积控制在130m2左右，二室二厅二卫房型控制在110m2左右。面积控制非常符合目前流行的小三房、小二房的趋势。第

7、一章项目地块特征分析2．1地块特征新珠苑地块较小，但地块价值较高。一是景观价值。该地块为新建区，没有旧房危棚。众众家园、地铁广场、沪闵路两边都是不错的视觉景观，更重要的是西面有横沥港，北面及东面有大片的市政绿化用地，这一资源构成新珠苑最重要的景观价值。二是注意力价值。该地块紧临交通主干道沪闵路，离地铁莘庄站也不过400余米，不定期有广贤路、莘建东路环绕四周，使该地块成为区域内注意力集中之处，这种注意力不但能带来广告效应，还能在满足部分客户新富之后潜意识上的虚荣心。三是一定的升值价值。闵行区近几年依靠环境和交通的塑

8、造，成为最热的房地产市场。并且随着轻轨的建设，市政绿化用地的建设及四周相类似的住宅小区的建设，使该地块的价值不断予以发现和实现，使其有相当可观的价值上升空间。2．2地理特征新珠苑位于莘庄地铁站以西400米处，此地块区域范围为近来房地产市场热点之一。附近公建配套：学校、超市、政府、菜市场、车站一应俱全。离上述公建基本在六分钟车程左右。其地理特征概括而言，主要体现在以下几个方