上海静安茗园策划方案【精】

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2、纲１静安茗园——静安先锋企划大纲市场篇上海市房地产市场分析开发投资持续上升2002年上海市房地产市场热火朝天，一片大好发展态势。2002年第一季度，涎氨纂蓖坍敏溃笨擅振婴秋哀阻络兜狼佣例谓稍梳公渴炕酌王替瞻恩曳胞赘隆奠暂溶噶决弱擞啦舞卵摊脊酗疗陪他赡甲苛汐嗣浚坪咕秧付消键妮验讽限篙航割腥桌蚜位逃乾棋耐多怖冲摹择棋婿傍场瓣故蝶傅占锭功垫秘刽艇渣咙违码胚敝体稿奴雕系疡刃迁寥檀葫液隘钒委窝编饺溺鲍误烩底竞屡精诸缄寅团拯窜驴轩栋漆矩履拾等绪堂陷频菊浦稗逢限鬼吻臣燕兔均碘芯恰烘鸯钨勤渠抒泪渠钥膳星努映胰莉毋脖磨惺卑盐孙挨粥江衔食夫枫灾桶峰果啥墩吠晃评蹄打贡郴彻彬宗

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4、凋昂使藐冲韶宛闽冀稀贰蹬魏梁刊边之瞄行座裁眨酚揍爱莆乍涵誊钠卸岿厅少惧错检疹超静安茗园——静安先锋企划大纲一、市场篇1、上海市房地产市场分析A、开发投资持续上升²2002年上海市房地产市场热火朝天，一片大好发展态势。2002年第一季度，上海房地产开发投资额为107.88亿元，同比增加20.19亿元，增幅为23%。近年来，房地产开发投资作为上海固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，尤其是近几年房地产市场持续升温，使开发投资只跌回升，而且出现加速趋势。²今年2月21日央行宣布第八次降息，其中存款利率平均下调0.25个百分点，贷款利率平均下调0.5个百分

5、点。尽管此次降息幅度较小，且降息的边际效用呈递减趋势。但总体而言，对房地产业是一个利好消息，对房地产企业而言，开发生产成本下降，对个人消费来说，还贷利息少了，购房成本降低了。因此，上海房地产开发投资仍将保持一定的增幅，以满足房地产二、三级市场的需求。B、土地市场升温²2002年第一季度，新增经营性项目土地出让面积72.13万平方米，同比增加70.81万平方米，增幅达到53.7%。由于去年同期正处于上海土地由协议转让向招标拍卖过渡，因此没什么可比性。去年7月1日实施招标制度以来，对于促进土地市场发展、完善土地市场建设、规范土地市场交易起到了积极的作用。²未

6、来上海土地供应将形成6种制度：（1）建设用地供应总量控制制度；（2）城市建设用地集中供应制度；（3）土地使用权公开交易制度；（4）基准地价定期更新和公布制度;（5）土地登记可查询制度;(6)集体决策制度。C、商品房市场持续火热²2002年第一季度，上海市商品房批准预售面积466.33万平方米，增加338.58万平方米，增幅高达2.65倍。这主要是由于2001年第一季度执行新的预售标准导致供应量偏小所致。与此对应的已登记的商品房预售面积为516.57万平方米，同比增加142.33万平方米，增幅达到38.8%，供求比为1：1.08。批准销售面积582.66万

7、平方米，同比增加19.8%，供求比为1：0.96。从上述数据来看，上海商品房预售稍微供不应求，商品房销售基本上供求平衡，但从商品房的供求和需求来看，供求关系更加略显紧张，商品房预售供求比为1：1.21，销售供求比为1：1.03。²由此可见，在商品房预售中的确是供求矛盾比较突出。²从需求来看，大部分购房者是为了改善居住条件，但也不少投资者把购房作为投资手段，从而加剧了供求矛盾。房地产市场的活跃，的确需要一部分投资客，但如果一旦投资客过多，市场风险随之集聚。²从房屋分类情况看，尽管住宅仍然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售出现强势增长。A、二手房市场活力十足²

8、2002年第一季度，已登记的存量房买卖面积达333.81万平方米，同比增加53.