广厦地产曼哈顿项目市场需求分析_部分(2)

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1、2010年前三季度安阳房地产开发市场运行2010年元月--9月，全市房地产开发投资687232万元，同比增长37.4%，增速回落1.6个百分点，高于同期全市城镇固定资产投资17.1个百分点。开发总量和增速均在全省排第7位;开发增速分别比一季度、上半年加快22.9个、12.1个百分点，1—9月房地产投资走势呈现高开低走，逐步回升，呈现“U”型走势。2010年前三季度安阳房地产开发市场运行2010年元-9月，全市商品房销售在经历了上半年的波峰、波谷后，呈逐步缓慢上行趋势，全市共商品房销售面积188.21万平方米，同比增长22.5%，增速提高11.2个百分点，实现商品房销售额412271万元

2、，增长35.2%。2010年上半年安阳市房地产市场特点1、新建商品房入市量成倍增长。1-6月份共批准预售商品房8491套，同比上升256.61%；批准预售商品房面积97.76万平方米，同比上升211.79%，其中批准商品住房面积82.5万平方米，同比上升211.79%。2、商品房成交量同比增幅明显。1-6月商品房实际成交5547套，同比上升61.86%；成交面积72.1万平方米，同比上升74.15%，其中商品住房成交面积69.65万平方米，同比上升73.69%，；商品房成交金额19.73亿元，同比上升102.65%，其中商品住房成交金额18.62亿元，同比上升104.62%。3、二手房

3、交易市场持续活跃。4、商品住房价位稳中有升总体居中。安阳地产发展安阳经济发展强劲，单位集资房和政府福利房逐渐退出市场，房地产发展和城市化将同时进入高速发展阶段。•安阳连续几年GDP增本阶段市场特征幅稳定在10%以上；外部消费者收入水平显著提高；供应住宅价格与投资猛增，大•近年来安阳市总体经环境区域市场发展不平衡，地段差异特征量不成熟发展商及产品出现；济稳步发展，不明显；数量与质量并重，产品形2007GDP达到808亿元；土地和商品房市场存在不规范操式逐渐多样化；•07年末，安阳城市化作；产品附加值提高；率达到35.7%；集资房、福利房逐步突出市场，商品房主导市场供应量；•

4、按照国际通行惯例和我们的经验，我们判工业产业成为城市的绝对经济支断安阳的房地产发柱，城市经济的乘数效应迅速刺激展和城市化将同时三产业发展进入高速发展阶段。竞争大量的新竞争者进入、需求复杂、需求生存、改善需求兼有；条件市场细分显现；特征需求急剧增加，客户层面以市场份额的竞争为主；扩大；安阳房地产市场板块划分洹北板块铁西板块中心区板块东区板块开发区板块区域市场价值中心板块是区域成熟、土地稀缺、客户认知度高的区域，东区板块依托较好的政策导向，区域价值提升较快，铁西板块客户资源优势明显，目前市场认知较低•特征：•有城市成熟的配套天域国际、魅高端•第一居所力之都、新都•价格较高城中心板

5、块•传统认知区域•特征：•位于城市近郊京林中央公园、华强城、•交通、生活配套缺乏，依靠自我配套东区板块中端•区域定位相对混乱，东区板块依托政香格里拉、凯龙国际、书开发区板块府区域拉动价值提升较快香雅居•未来中高档住宅的热点供应区域枫林水郡、水木清华、福源运动城、巴黎春天、铁西板块•铁西板块特征：西城国际、洹北板块•位于城市近郊，配套不完善低端•有强势的传统工业基础•价格洼地•未来中高档产品供应热门区域•洹水板块特征：•城市洹河北岸，配套一般•较早开发的别墅区，目前区域价值呈下滑趋势竞争格局各板块客户分析——由于板块特征各异，导致其客户群体、置业偏好及置业目的相对应存在差异化来源身份特征

6、置业驱动力置业目的需求特征置业特征东区板市区、林县、企业老总、私距离城市近＋第一居所、资高层、单价3700—4500元总价承受力强、块汤阴、周边乡企老板（顶尖资源+景观产保值升值总价50—80万关注资源占有、镇财富阶层）私密性中心区市区、林县、高校教授、政人文+高性价第一居所高层为主3500—4000元，关注总价、环境、板块邯郸、汤阴、府高层、私企比总价40—60万居多保值周边乡镇老板、，开发区周边乡镇、文生意人、老板、内外交通＋环第一居所为主小高层、高层，单价便捷、总价、环板块峰区、铁西区、私企老板境2900—3100元平，总价境汤阴35—50万为主铁西板铁西区、安钢、高校教授、城高

7、性价比第一居所为主，小高层为主，单价2800—高性价比、市区块市高端客户群少量第二居所3100元总价30—45万公寓总价能买到排屋洹水北关区、中心企业老板、IT资源＋离城较第二居所为主，小高层、高层，单价关注总价、前景、区、周边乡镇行业高级白领、近部分人第一居2700—3000元，总价35—关注环境、私密部分政府官员所，升值45万性竞争格局由于客户、板块特质及产品差异，项目市场的竞争需要进行层级区分，项目竞争主要来自于板块内部高端项目的竞争，外