(戴德梁行)长沙新河三角洲项目建筑规划建议

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1、长沙新河三角洲项目建筑规划建议致北京北辰实业股份有限公司DTZ戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司2008年11月提纲一、项目商业建筑设计概念建议二、首期商业体规划建议三、租金建议及项目收益预估四、各业态工程技术条件要点项目商业建筑设计概念建议前言建筑设计的最终结果必须是能满足使用者（目标招商商户）的使用要求以及参与者（消费者）的消费心理与审美（硬件与软件）感受；我司基于能充分满足商业发展的角度进行建筑设计指导性建议，但具体的建筑方案及建筑要求，必须充分发挥第三方（建筑设计方）的建筑理念及设计创作，我方的指导

2、意见配合设计师的专业方案，才能使商业元素与建筑元素有效融合。报告说明：报告中的图例、手画规划图只作理念建议的示意或标示用途，只代表大致或建议的方位/位置、面积/尺寸，其大小比例等并不代表实际情况；报告中的图片只用作效果说明或示意，并不代表将为项目实际建筑效果；为方便报告的说明,先定议两个概念:架空层/平台层:标高39M，简称P层（Platform）地面层/道路层：标高33M，简称G层（Ground）首期商业道路交通分析湘江大道湘江大道横四路横三路纵一路首期商业红线连接D1A1架空平台车流线路首期商业基地A

3、1A2绿化通道隧道入口道路绿化带首期商业道路交通分析——下沉式隧道探索首期商业人流交通分析湘江大道湘江大道横四路横三路纵一路首期商业红线连接D1A1架空平台车流线路D1至A1人流两馆一厅人流A2至A1人流首期商业基地A1A2绿化通道湘江湘江大道横二路横三路横四路住宅两馆一厅P层最佳车流引入区次车流引入区商业车流出入口引入判断39M33M隧道入口道路绿化带湘江湘江大道横二路横三路横四路住宅两馆一厅商业车流出入口及车流示意商业车流出入口及车流示意图P层A1商场及写字楼停车场、卸货区及出入口D1停车场出/入

4、口A1酒店停车场入口D1车流出入线示意A1车流进入示意A1车流出口示意A1的士停靠路线33M39M规划说明:1、建议防洪道利用作车道，方便进入D1停车场及快速进入A1（不需要经过隧道辅道）；2、由于A1地块横四路一面与D1相接，而横三路面与两馆一厅相接，考虑到商业气氛的连续以及两馆一厅架空层的利用效果不确定性，将A1商场及写字楼停车场、卸货区及出入口放于横三路一侧，有利于A1地块架空层的布局；湘江湘江大道横二路横三路横四路住宅两馆一厅商业建筑区首级商业界面次级商业界面最佳引入区次引入区D1区架空平台人行区商

5、业人流出入口引入判断33M39MP层湘江湘江大道横二路横三路横四路住宅两馆一厅商业建筑区首级商业界面次级商业界面自动手扶步梯（G层至P层）垂直电梯（停车场至商场/残疾人专用梯）商业人流出入口引入示意商业人流系统示意图P层电梯位置及数量只为示意位置及建议之数量，以实际建筑设计需求为准观光电梯33M39M首期商业体规划建议湘江湘江大道横二路横三路横四路住宅两馆一厅连接D1与A1的架空层平台LiftstyleStreet大型绿化广场次入口A1与A2+A3的F2、F3层连廊，宽约8-9米中庭主入口采光天顶A1主入口

6、停车场出入口首期商场总体规划建议停车场出入口A1与A2+A3的架空层连廊，宽约15-20米33M39M超市入口首期商场总体规划——停车场设置建议现根据广州成功营运的商业项目的停车位设置，初步推算商业对停车场的面积需求：正佳广场商业面积300000M2，1500个停车位天河城商业面积120000M2，1000个停车位中华广场商业面积170000M2，1200个停车位可以看出，商场对停车位的需求为每120-200M2商业面积配一个停车位；从2000年开始，长沙市的私家车以每月平均１０００辆的速度增长，增幅仅次于

7、北京、上海、深圳、广州、成都等大城市。随着城市的发展，私家车出行将成为大众需求，对汽车特别是对停车位需求的增长成为城市发展的必然趋势；对商业来说，充足的停车位已会成为保持未来竞争力的因素，因此对停车场的设置不仅立足于现状，应着眼于未来发展的需求，才能持续地保持商业的魅力与竞争力；地块D1A1商场建筑面积（M2）约20000-30000约60000-70000停车位数（个）约200-300约600-700停车场面积（M2）约6000-9000约18000-21000停车位的建筑面积以30M2计算首期商场总体规

8、划——停车场设置建议考虑城市的汽车需求趋势、项目定位、业态及目标群体的特性，建议首期商业每100M2配一停车位；一个标准的停车面积约为15M2，加上停车场内的车道、公共设置及设备房所占用的面积滩分，停车位的建筑面积约为30M2；初步估算首期项目商场营运所需停车场面积：首期商场总体规划——停车场设置建议根据在成熟商圈运营成功的高级写字楼的停车场设置，一般10万M2以上的高级实际写字楼配400左右停车位；由于酒店对固