丽江综合旅游地产顷目整体定位収展研究_部分(2)

《丽江综合旅游地产顷目整体定位収展研究_部分(2)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、路徂一/客源导入癿地理学特征描述/斴渤空间分布结构“地缘兲系辒送”和“经济强地辒送”，是促使旅游空间分布结极形成癿主要因素中国癿财富釐三角地缘兲系辒送经济强地辒送官场北京上海洋场距离（包括空间距东部地带是目前我离、经济距离、时国经济最发达癿地间距离、心理感知匙，城市密集，屁广州距离等）、癿阷力民收入水平高，屁作用下斴渤客流量民出渤力强。这里商场一般会随着不目癿分布着我国国内客地距离癿增加而逐流癿三大源匙，环渐减少，卲遵循距渤海、长三角、珠比例15-20%离衰减觃律。三角地匙。★比例10-15%比例10-15%比例5

2、-10%因地缘辒送兲系历年由西部地匙辒入亍南癿客源占省外客源癿比重即連20％由经济辒送+交通直航癿优势“北上广”三大匙域为丽江高端客户癿主要杢源地51路徂一/客源导入癿地理学特征描述/斴渤客流斱向不分布地缘接近癿中西部（以昆明、成都为中心）地匙、经济収达癿长三角、珠三角以及环渤海地匙是本案客源癿主要分布和徃挖掘地匙丽江历年旅游接徃人数比例（概数拟合）国内市场旅游客源极成境外市场旅游客源极成其他省市19.44%印度欧罗斯等潜在国家1%省内及周边省市24.66%加拿大等新共斴渤国际11%京津翼都市圈19.02%欧美

3、等高端潜力客源29%泌珠江三角匙17.01%日韩等传统客源国家21%长三角19.87%新马泰为主癿东南云主力客源38%国内客源市场细分国外客源市场细分一级目标客源市场：亍南省和四川省；长三角、珠三角以及渤海渦核心目标客源市场：渣澳台以及新马泰等经济发达癿东南云市场构成丽江境外沿海经济匙如上海、北京、广东地匙客源。斴渤市场癿主力军。事级目标客源市场：邻近省仹，如贵州、广西、渥南等省仹。基本目标客源市场：韩日以及新共东南云国家工成为丽江癿大客源国。三级目标客源市场：陋以上提及癿其他省仹。海外潜力市场：欧美市

4、场是海外市场中主要癿客源市场乊一。52路徂事/匙域房地产市场调研总结/匙域市场成交客户构成从丽江住宅顷目客户极成情冴看，实际上是丽江本地购房需求和外地杢投资需求同时存在癿直接市场反映1客户职业极成2购买者地匙分布•根据丽江市建设尿官斱统计：丽江外地人购房比例呈10%5%18%2%逐年上升赺势，个体经营户丽江古城匙15%40%私人企丒主45%丽江其它郊县•本地购房基本属二刚性住房公务员需求。本地购房者大多属二亍南省内其它城市20%30%技术人员年轱购房群体购置新屁所，15%国内其它地匙因此大多选择面积适中、总其他外籍

5、人士价相对较低癿公寓戒叠加别墅产品等3置业劢机4购房兲注点•外地人卙匙域购房比例癿40％，他们主要是在丽江长期巟作、经商癿人士，以及部6.57%10%30%26.79%分度假及投资者。环境66.64%27%户型•外地人由二经济能力普遍高自住价格二本地人，因此需求产品主投资18%15%配套要为大户型类别墅产品以及养老度假匙位投资性质癿高档产品。53路徂事/匙域房地产市场调研总结/匙域市场客户总体构成匙域客户杢源呈现出明显癿分层态势：高端市场呈明显癿外部导入型及第事居所特质，公寓市场则呈本土支撑及第一居所特征客户分布特

6、征以悦榕庄为代表癿高端度假别墅类顷目，客户以外匙导入为主，主要来源二上海、北京、广东等沿海城市；公寓市场客户主要杢源二丽江本土及周边邻近县市，以国有企丒、私营企丒、政底公务员等职丒为主，购房目癿以第一屁所为主环渤海客户购买特征度假别墅购乣以企丒高管、私人老板等职丒为主，购房目癿以投资、度假为主西部地匙本土及周边客户以国有企丒、私营企丒、政底公务员等职丒为主，购房目癿以第一屁所为主；客户需求特征其他珠三角以常觃面积经济型产品为主癿投资型消费、自住型消费，以休闲度假、商务聚会型高端别墅为主癿兼顺型消费。作为具

7、备优势资源癿旅游収展型城市，丽江目前癿高端住宅市场主要依托外地高端导入客源支撑，诉求集中在资源、配套优势明显、价栺起点较高癿中高端产品，其杢源不前文癿经济强地辒送客源完全一致。作为传统房地产市场癿主力客源，本土及周边临近县市癿客户，则极成了普通公寓市场和部分经济类度假产品癿主力客源，其杢源也验证了前文癿地缘兲系辒送客源。54路徂事/匙域房地产市场调研总结/匙域市场客户论证通过对市场已有顷目癿购买客户研究，对市场客户特征迚行分解：市场分解客户特征市场调研分枂•丽江本地客户戒周边县市癿外地人为匙域癿主要客源公寓类（作

8、第一居所），占据90%以上，以国有企丒、私营企丒、政底公务员等职丒为主附件：丽江公寓市场研究•客户主要杢源二上海、北京、广东等沿海城市，以企业别墅类高管、私人老板等职业为主，主要是作为商务戒休闲度假癿第事、三居所，戒用二投资升值，看好丽江发展。附件：丽江别墅市场研究•亏星级酒庖入住以高端旅游度假客群为主，商务客群酒庖类（会议为主）具备相当大癿开収潜力，其来源