沈阳凯荣禧乐都二期商服定价方案

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1、中国房地产实效营销专家凯荣·禧乐都二期商服定价方案一、区域市场商服调研1.1、禧乐都周边项目商服调研汇总商铺名称层数层高沿街方向面积区间（m）起价均价最高价优惠保利心语花园1F/2F单层：6双层：3.3/2.9熊家岗路、牛心屯五街36-27511000-14000一次性98折基础上再99折凯荣国际花园2F双层：3.85/3.45熊家岗路240-29011000-12000无狮城经典2F双层：4.2/4.6北四路114-26812000无假日普罗旺斯1F/2F单层：3.6双层：4.7/3.6北一路、北二路20-24012800一次性95折、贷款98

2、折美好愿景2F双层：4.5/3.6北四路210-30015000-17000一次性96折公司：广州德志地产机构邮箱：shengyangdezhi@163.com电话：024-85613899地址：沈阳市铁西区建设东路爱都国际B座1305室邮编：110021中国房地产实效营销专家1.2、周边主要商服集中区租赁情况调研商铺名称商铺形式层数层高面积区间(m)客户群体租金均价元/年保利心语花园底商二层3.4米181投资/生意10万元/年保利心语花园底商二层3.4米141生意11万元/年凯荣国际花园底商一层/地下3．7米1509万元/年狮城经典底商二层4米23

3、010万元/年1.3市场调研总结建筑形态总结：周边考查、研究，周边网点主要为2F形式；已经入住项目、开发较早项目有一层网点与二层搭配形式出现的；09-11年开发项目以单层和二层网点为主的形式，部分网点赠送地下室。商业价格总结：公司：广州德志地产机构邮箱：shengyangdezhi@163.com电话：024-85613899地址：沈阳市铁西区建设东路爱都国际B座1305室邮编：110021中国房地产实效营销专家二、三级马路售价：区间：11000-12800元/㎡，均价11000元/㎡；一级马路售价：区间：12800-15000元/㎡，均价13900

4、元/㎡。商网业态总结：餐饮、小超市、日杂用品小店、洗衣店、烟酒店、小型公司、经营蔬菜类、肉类批发零售业、银行、幼儿园、中国移动、诊所等。一、二期商服质素分析2.1、本案商服优劣式分析本商服优劣式分析优势（S）1.即买即用、门前有停车位；2.框架结构、无结构柱，便于分割；3.面积区间为62-259平米，适于自住经营业户和投资客；4.商铺均为临街，交通便利性较强；5.在此区域开发两个项目，有一定口碑。劣势（W）1.有骑楼，较普通商业立面分割性较差；2.部分双层产品的2层有梁，造成使用不便；3.靠近二、三级路段，投资回报率较低；4.居住的人群相对较少，所以

5、途径本项目的人流量相对较少；5.受限于地理条件、外部商业环境制约、商业氛围较差。公司：广州德志地产机构邮箱：shengyangdezhi@163.com电话：024-85613899地址：沈阳市铁西区建设东路爱都国际B座1305室邮编：110021中国房地产实效营销专家2.2、二期商服定价原则2.2.1、市场比较法（1）定价因素打分标准：好较好不相上下较差差0.20.10-0.1-0.2（2）项目权重：保利心语花园30%、凯荣国际花园30%、狮城花园20%、假日普罗旺斯10%、美好愿景10%，合计100%（3）打分明细：公司：广州德志地产机构邮箱：s

6、hengyangdezhi@163.com电话：024-85613899地址：沈阳市铁西区建设东路爱都国际B座1305室邮编：110021中国房地产实效营销专家项目商服销售价格/权重1250030%1150030%1200020%1280010%1600010%可比楼盘权重值保利心语花园得分凯荣国际花园得分狮城花园得分假日普罗旺斯得分美好愿景得分商业配套20%0.10.020.10.020.10.02000.10.02商铺业态10%0000000000商铺位置20%-0.1-0.02000.10.020.10.020.10.02交通便利10%0.20

7、.020.20.020.20.020.10.010.20.02发展潜力10%-0.1-0.01000.10.01-0.1-0.01-0.1-0.01客源流量20%-0.1-0.020.10.020.10.0200-0.1-0.02经营环境10%0.10.010.10.010.10.010.10.010.10.01得分100%　0　0.07　0.10.030.04系数111.071.11.031.04项目权重价格37503224218212431538本案商服推导均价11937公司：广州德志地产机构邮箱：shengyangdezhi@163.com电话

8、：024-85613899地址：沈阳市铁西区建设东路爱都国际B座1305室邮编：110021中国房地产实效营