F1创意中心营销推广方案

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1、F1创意中心营销推广方案一、写字楼市场及竞品分析（1）洛阳写字楼整体表现：■近三年，洛阳写字楼成交量呈现逐年增长的趋势；■写字楼的分布以传统城市中心区涧西区、西工区为核心，按照距离远近，可以划分为新区、经济技术开发区和高新区、伊滨区3个圈层，呈现城市边缘区层层包围中心区之势。■写字楼出租供不应求，租金不断走高，空置率下降；■独栋写字楼减少，产品形式转变为综合体内小面积商务办公产品；■受投资需求因素影响，供应主力户型面积不能太大；■受宏观调控政策的持续影响，不限购不限贷写字楼产品未来需求将会更为明显；■但受相关政策影响，从2014年1月起，对于给予18大产业园区的优惠政策而言，各

2、大产业园区相继落地，会在一定程度上分流一大部分置业客群；■2014年3月，省政府正式印发了《河南省简化住所(经营场所)登记手续的规定》，放宽了经营场所的登记条件。这就意味着住宅也可以用于经商、开公司，毫无疑问商业写字楼的租售必将面临新一轮的冲击。（2）洛阳写字楼需求现状根据洛阳某权威地产机构数据显示，2014年3月洛阳非住宅商品房，销售量为3.21万㎡，环比上涨131%，但与1月份17.25万㎡的销量相比却相差甚远。当然，这其中还包含了大量商铺等，纯写字楼项目的销量则少之又少。（3）供需版块18写字楼的分布以传统城市中心区涧西区、西工区为核心，按照距离远近，可以划分为新区、经济

3、技术开发区和高新区、伊滨区3个圈层，呈现城市边缘区层层包围中心区之势。（1）写字楼市场分析洛阳写字楼2013年的成交以新区为主，仅有4个较大在售项目，世贸中心位于新区核心地段、配套高端、体量大，目前销售单价达到了9500元创洛阳新高，说明洛阳市场对于配套齐备，档次高端的纯正写字楼产品的接受度。2013年3月17日，世纪华阳世纪中心写字楼开盘，开盘当天销售率90%以上，目前基本售罄，总销面积25369.85㎡，总销金额2.4亿元。是今年以来最大的写字楼销售项目。洛河北的写字楼产品未出现高品质写字楼，洛龙新区主要以高品质写字楼为主，外立面多采用玻璃幕墙，产品配置相对较高；而据相关数

4、据显示，洛阳现有写字楼空置率较低，投资增长率呈上升趋势。（2）洛阳写字楼目前存在的问题：18从外立面来看，洛阳市现有写字楼主要以涂料为主，石幕结合的甚少，而在一、二线城市涂料外立面均已淘汰。洛阳写字楼车位问题比较严重，写字楼带地下车库的项目堪称稀有，从近期开发项目来看，车库问题也越来越被重视。从写字楼配套来看，洛阳目前写字楼配套设施仍不完善，会议室、商务中心、员工餐厅、商超等设施比较欠缺。（1）洛阳写字楼未来发展趋势洛阳，无论是谈商业还是商务，都绕不开老牌的城市中心区，以西工区和涧西区为例，中州路、凯旋路、九都路、王城大道、南昌路、珠江路等城市主干道纵横交错，使这两大区域成为洛

5、阳的商业聚集区和商务萌芽地。从2012年建业凯旋广场、中迈红东方广场和升龙广场的写字楼产品发售开始，城市中心区的表现一直很活跃。    2013年3月17日，世纪华阳的写字楼世纪中心开盘； 9月28日，香榭里·定鼎广场项目河景写字楼定鼎1号开盘；加上升龙城即将推出的超5A级写字楼等，洛河北岸传统的核心商务区面临着新一轮的变革和升级。    由此不难看出，综合体化已经成为城市中心区写字楼的一大发展趋势。综合体里的写字楼拥有区位和交通多重优势，能更大程度地满足人们的高端商务办公需求。一方面，写字楼因综合体完善的商业、休闲、娱乐甚至绿色配套设施而更具吸引力，另一方面，大批商务人群将为

6、周边带来更高的人气和更强的消费力。一、项目概况位置：洛南新区，洛宜路与经五路交叉口以东；占地面积：4486㎡；18建筑面积：45434㎡，容积率：8.5；物业类型：28层高层，1、2层商业，3层以上办公；产品：商业单层2000㎡，标准层1200㎡，50-1200㎡自由分割；层高：3.3米；停车位：380个。一、地块现状及四周地块东南为龙腾社区，西为龙海林溪，区域高品质社区，规划27万㎡商务综合体，目前住宅主体施工；北为725所。地块北临洛宜路，东为经五路；经五路目前正在施工，预计年底通车；北过瀛州大桥可达高新区、涧西区；东经开元大道通达洛龙区。二、本项目SWOT分析©本案优势：

7、■北临洛河，景观资源优势；■小范围区域内暂无同类型项目。©本案劣势：■位置非城市核心，非传统商务区；■周边商务配套严重缺乏；■无公共交通，严重制约出行；18■项目品质不定。©本案机会：■区域众多住宅区开发为项目提供一定消费客群；■龙海林溪项目27万㎡商务综合体，将提升区域商务办公氛围。©本案威胁：■但受相关政策影响，从2014年1月起，对于给予18大产业园区的优惠政策而言，各大产业园区相继落地，会在一定程度上分流一大部分置业客群；■2014年3月，省政府正式印发了《河南省简化住所(经营场所)