南阳府衙项目整体策划方案

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1、南阳府衙项目整体策划案中国房地产策划网海言创新顾问机构（广州）周帆房地产研究中心电话：020-855331638554355888562852南阳府衙商业项目整体策划方案项目策划小组构成：组长：周帆组员：周植中、陈海军、白奇伟、付挺、姜齐英执笔：周植中终审：周帆本策划方案兴奋点：1、策划出了全国首个主题式步行街——即体验式休闲观光步行街。2、南阳首个复合型、多功能消费中心。3、提出了将府衙、城市中心广场和大统百货纳入本项目的全新思路，具有战略高度。目录前言第一部分：市场形势和项目开发思路一、宏观环境分析二、商业格局分析三

2、、区域发展前景展望及竞争形势分析四、南阳商业板块与项目商圈分析五、项目开发思路六、项目开发三大目标七、项目开发核心思考的三大原则第二部分项目SWOT分析一、项目优势和劣势分析二、项目机会和威胁分析第三部分商业形态确立与竞争力构建一、商业形态分析二、商业形态确立三、商业形态的不利因素化解办法四、竞争力构建策略第四部分：概念设置与定位一、项目开发理念设置二、定位第五部分项目目标客户群分析一、目标客户群特征分析二、项目目标客户群定位三、目标客户群区域定位第六部分项目命名一、首选案名二、备选案名第七部分产品规划设计建议一、产品整

3、体规划原则二、整体规划要点三、工地围墙及工地广告牌的设置第八部分：项目价格制定一、价格制定思路二、价格制定原则三、价格制定策略第九部分：营销推广策略一、面临的市场营销环境及趋势二、项目营销策划原则三、营销及推广策略四、各阶段推广计划结束语附件：《本项目市场前景及投资分析报告》提纲前言“城市化运动”席卷全国，旧城改造涌动中原。为适应城市化市场的需求，继大中城市旧城改造之后，各中小城市旧城改造全面推开。面对城市化运动，我们必须思考以下问题：如何从“新城市运动”中，赢取稍纵即逝的商机？如何从“旧城改造”运动中，获得有益的启发？

4、如何在激烈的市场竞争中，奠定持续性开发的版图？如何深挖容量有限的市场？如何从沿海“新城市运动”中的成功楼盘身上学习？如何通过一个项目，缔造一个经典个案，树立一个著名品牌？如何实现项目经济效益最大化、品牌价值的最大化？如何实现发展商品牌形象的持续提升？我司认为，对于这些根本问题，唯有以全面的视野、全局的观念、全程的策划，放眼中国商业发展，紧扣城市化进程的趋势，站在中国新城市运动的高度，审视南阳城市现状、趋势与前景，宏观视野、中观现实与微观技术并举，方能在动态的市场中获得根本性的解决。本策划案，基于与贵司前期沟通的基础上，结

5、合我司对南阳市场的把握与全国性大盘运营经验，进行的全程策划，期望与贵司共同打造一个“南阳第一、中原一流”的商业经典楼盘。第一部分：市场形势和项目开发思路一、宏观环境分析（一）、经济环境概况2003年，全市国内生产总值完成724亿元，比1998年增加258亿元，年均增长9．2％，其中一二三产业增加值分别增长5．9％、10．9％和9．6％。财政总收入由21亿元增加到39．9亿元(资料来源：2003年政府工作报告)从政府提供的数据来看，第二第三产业的增长率高于或接近全国平均水平，由于沿海地区的增长速度高于中西部地区，所以在南阳

6、地区能够保持这样的增长率，可以看出在经济发展的过程当中相对而言还占有相对的优势。但是全市城镇居区人均可支配收入6109元，比全国人均水平8472元低2363元，农村居民人均纯收入2122元，比全国人均水平2622元低500元。居民收入水平相对较低，对消费造成限制。对于带动第三产业的发展很不利。从居民人均储蓄存款余额看，全市居民人均储蓄存款余额3222元,是全国人均水平8581元的37.5%。人均存款余额偏低，造成大宗消费品购买缺乏强力支撑。但其后劲足,不管在本身条件还是政府政策上,都将为它未来的发展做好一切的铺垫,很具有

7、发展前途。（二）、商业环境分析南阳经过几十年尤其是最近10年的发展，南阳中心城区的商业已形成“环城带状专业市场群”、“城市核心商圈”“大型连锁超市”三驾齐驱的格局。新的商业项目也在不断上马，而由于南阳的居民收入水平较低,从整体上影响了人们的消费水平,而消费水平的降低,必定对商业环境产生不利的影响，因而未来的竞争只会越来越强。南阳现有的商业，其产品开发基本上还处于初级水平线上，绝大部分的商业项目，只有购物功能一种功能，最新开发的大统百货，虽然纳入了饮食和儿童电玩功能，但停留在“浅尝辄止”的表层上，仅仅将饮食和电玩作为一种配

8、套而没有上升为功能。南阳是个有着丰富的旅游资源和深厚文化积淀的古城，但因受经济发展的制约，房地产投资到目前为止，真正的大规模开发还未到来。但是市民的消费意识却在不断增强，从调查得知，全市人均社会消费品零售额2359元，比全国人均3554元低1195元，两区人均零售额3312元，仍低于全国人均水平。全市批发零售贸易业零