2012年度南昌房地产市场研究报告

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1、--南昌市房地产发展研究报告<2012年1月-12月>出品机构：深圳WEDOO文道地产顾问机构研究员：陈雨、粟容、李宏达、董爱万、颜航----深圳WEDOO文道地产顾问南昌房地产价格指数编制说明一、指数编制规则1.1样本选择1.1.1选择标准：普通住宅、商业、办公用房、别墅的建筑规模分别不低于3万、2万、1万、1万平方米。样本项目需已获得政府颁发的销售许可证；已售部分不低于5%且不超过95%；某类物业的不同期工程可算作不同项目；1.1.2样本价格：项目实际价格，即项目对外价格减去优惠后的价格。当某项目不同户型或

2、单元的价格差异较大时，以当期主力户型的实际价格作为项目实际价格。若项目推出少量特价房（占比不超过5%），不考虑此类短期少量特价因素。1.1.3样本面积：若项目土地使用证注明为单一物业类型或者某类物业占项目总建筑面积超过80%且其他物业总面积不符合成为单一样本的规模要求，将该项目作为该类型物业的样本项目，项目总建筑面积即为该类物业的建筑面积；若项目包括多种物业形态且各类物业的建筑面积符合前文相关标准，将其拆分为数个不同的项目，按其实际建筑面积和价格列入样本计算。二、指数计算体系2.1可比基点：2010年12月为研

3、究南昌房地产市场的运行轨迹，我们以2010年12月作为价格指数的可比基点，即为本价格指数体系的基点期。三、样本板块选择样本板块的划定以南昌市行政区（不含南昌县、新建县、湾里区）划分为基础，结合概念区（根据所属商圈与价格档次划分的区域）最终确定的区域板块。按此方法，我们划定8个样本板块，样本板块分别有：----未经出品机构许可，不得抄袭、转载或剪辑本文资料----深圳WEDOO文道地产顾问中心区：包括沿江路－阳明路－洪都大道－北京路-上海路-解放路-青山湖大道-昌南大道之间，处在东湖区与西湖区所辖的部分区域。青山

4、湖：青山北路-富大有路-高新大道-国威路所辖部分区域。红谷滩：南起南昌大桥引线、北至庐山南大道，东临赣江，西靠昌九高速公路和瀛上河，由临江4.28平方公里的核心区和6平方公里的周边地区组成。红角洲：东临赣江、西靠昌樟高速、南至生米大桥和城市外环线、摩天轮。北接南昌大桥引线，规划用地面积约25平方公里，规划人口规模约15万人，在外环线以南还规划了8.2平方公里发展用地。朝阳洲：规划范围是洪城路以南、昌南大道以北、滨江路以东、象湖风景区以西，大约11.7平方公里区域。京东：它位于省会南昌城东，东邻艾溪湖，距市中心4

5、.8公里，起步区面积2.8平方公里，总体面积13平方公里。经开区：昌西大道以东、黄家湖西路以北、福音高速与庐山南大道交汇处至碟子湖、赣江北大道与洪都大桥交汇范围以内。昌南：洪都南大道-井冈山大道以东、昌南大道以北所围成的区域。----未经出品机构许可，不得抄袭、转载或剪辑本文资料----深圳WEDOO文道地产顾问目录第一章南昌房地产整体市场发展1一、2012年江西（南昌）房地产价格指数1二、2012年南昌房地产市场新增供应分析3三、2012年南昌商品住宅成交量分析11四、2012年南昌房地产供需关系分析14五、

6、2012年南昌房地产市场价格分析17六、南昌房地产市场发展预测20第二章2012年房地产市场背景22一、全国房地产市场背景22二、江西南昌房地产市场背景31第三章南昌楼市2012年土地市场分析39一、2012年挂牌拍卖宗地分析39二、2012年成交土地溢价率41三、2012年重点地块点评43第四章南昌楼市2012年各板块分析39一、市中心板块分析47二、青山湖板块分析51三、红谷滩板块分析54四、红角洲板块分析59五、象湖板块分析62六、京东板块分析64七、朝阳洲板块分析67八、昌南板块分析71九、新建湾里板块

7、分析74第五章产品分析77一、写字楼77二、别墅80三、商业地产83----未经出品机构许可，不得抄袭、转载或剪辑本文资料----深圳WEDOO文道地产顾问前言多方博弈下的2012年南昌楼市可谓跌宕起伏的同时又不失理性，从年初的冷清开场、到年中的爆棚、再到年终平稳收尾。且看：一月楼市价格见底，令开发商踌躇不已；下行势态、惨淡局面，延续笼罩二月；“阳春”三月，供需齐升爆发购房潮；看升四月，催热暖春态势；五月供应飙升，“红五”开门一周成交大增；开发商积极备战，六月成交爆棚收尾；七月央行再降息，恐慌性购房终爆发；重拳

8、督查，楼市盛而衰，八月推量与成交齐跌；金九逆袭失败翻身难；银十量价回升顶寒秋；十一月趋稳迎楼市寒冬；年末冲刺，十二月扎堆推盘冲刺过好年。,,----未经出品机构许可，不得抄袭、转载或剪辑本文资料----深圳WEDOO文道地产顾问回顾十年，见证还在继续！2003年，南昌市区商品房均价为2722元/㎡，较2002年上涨21％；市区商品住宅均价为2438元/㎡，较2002年上涨19％；200