城市土地与房产管理

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1、第十章城市土地与房产管理10.1城市土地权利制度10.1.1城市土地的特性城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的总和。城市土地具有三个层次：一是城市建成区内的用地；二是城市规划区内未建成区内的土地；三是城市行政辖区内的全部土地。城市土地是城市生产力的重要组成要素，是城市社会经济活动最基本的物质资料。地理位置的固定性土地适用的差异性土地利用的耐久性自然特性土地供给的稀缺性土地价值的区位效益性边际效益的递减性土地价值的资本性经济特性10.1城市土地权利制度10.1.2城市土地的产权关系城市土地所有权私人部门所有国家或公共部门所有即个人、企业和其他私人团体

2、可以拥有土地所有权，土地可以在地产市场上自由买卖。由于土地的特殊属性，土地所有权的使用往往受到一定的限制。社会主义国家普遍废除土地私有制度，土地所有权归国家或集体所有，国家对土地使用进行统一分配，不允许私自转让或买卖土地。在资本主义制度下，土地也并非完全归私人部门所有，国家和公共部门也拥有一定的土地。10.1城市土地权利制度10.1.2城市土地的产权关系城市土地使用权土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地，享有使用经营的权利。使用经营权：一是土地所有人的使用权，二是非土地所有人的使用权，后者是与所有权相分离的使用权。土

3、地使用权包括支配、收益和处分三项权利。以香港为例10.1.2城市土地的产权关系城市地租城市土地和农业土地一样，都存在绝对地租和级差地租。地租是土地使用者向所有者支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现方式。地租可分为绝对地租和级差地租两种形式。绝对地租是指，不论土地本身条件优劣，只要所有权与使用权发生分离，使用者向土地所有者租用土地所必须支付的费用。级差地租是指，土地使用者因为土地等级不同而向所有者支付的数量不等的费用。级差地租也包含两种形式：即级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是指在不同地块进行等量投资，由于土地区位和自然条件不同而形成的级差地租。级差地租Ⅱ是指在同一

4、地块上由于连续追加投资而形成的级差地租。10.1城市土地权利制度10.1.3我国城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用制度的概念城市土地有偿使用制度，是指获得国有土地使用权的单位和个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳土地出让金、土地使用税、土地使用费、土地收益金、新增建设用地使用费等制度安排的总称。10.1城市土地权利制度10.1.3我国城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用的原则坚持城市土地单一的国家所有制土地所有权与使用权相分离国有土地有偿使用特殊用地无偿划拨10.1城市土地权利制度10.1.3我国城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用的形式土地使用权出让土地使用权

5、出租土地使用权折价出资（入股）土地使用权授权经营收缴土地使用费或场地使用费城市土地有偿使用的形式10.1城市土地权利制度10.1.3我国城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用的税费4土地出让金1235土地使用税土地使用费土地收益金新增建设用地使用费调节收入分配510.1城市土地权利制度10.1.3我国城市土地有偿使用制度城市土地有偿使用的作用有利于增加财政收入促使土地集约使用促进产业合理布局控制城市规模膨胀412310.2城市土地市场管理10.2.1城市土地管理原则城市土地统一管理土地用途管制合理利用土地切实保护耕地土地有偿使用10.2城市土地市场管理10.2.2城市土地

6、规划管理制定城市土地利用总体规划，需要坚持：（1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农地；（2）提高土地利用率；（3）统筹安排各类、各区域用地；（4）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；（5）占有耕地与开发复垦耕地相平衡。10.2城市土地市场管理10.2.3城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让年限城市土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游

7、、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。10.2城市土地市场管理10.2.3城市土地使用权的出让城市土地使用权的出让方法是指土地的使用者直接向国有土地的代表人提出有偿使用土地的愿望，并由双方进行谈判、协商出让土地使用权。是指国有土地的代表人在指定的时间和地点，组织符合条件的土地使用者到场，就某块土地进行公开叫价竞投，按“出价高者优先”的原则确定土地使用者的出让方式。是指由符合条件的土地使用者以书面投标形式，竞争某块土地的使用权，然后招标人根据一定的要求择优确定土地使用者的出让方式。城市土地使用权的出让方法协议出让拍卖出让招标出让1