燕山新区居住区土地开发前期策划(doc 14)

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1、燕山新区居住区土地开发前期策划(奥体新都综合居住区)2006年3月目录1、项目地块开发背景2、地块基本情况3、项目地块开发环境分析3.1项目地块环境条件3.2项目地块的优劣分析(SWOT分析)4、住宅市场分析与研究4.1济南市房地产市场现状及发展趋势4.2济南市房地产消费需求特征分析   4.3济南东部房地产供给现状及未来发展方向5、奥体中心周围土地开发案例研究(广州奥体中心)6、地块项目开发定位6.1地块开发总体定位6.2居住区功能定位6.3居住区目标客户定位7、项目规划设计及建筑类型建议7.1规划条件7.2空间布局7.3建筑类型及分布7.4产品的建议7.5配套设施要求

2、8、土地开发模式建议9、土地开发策略建议9.1对启动地块的规划设计的策划(环玉顶山地块)9.2对一、二期地块规划设计的引导性的策划(主要是保证配套现行)10、土地出让流程及收益评估10.1土地出让流程10.2土地出让总收益计算(依据土地分类及基准地价及相关出让办法)10.3土地出让次序及收益表11、土地开发招商策略11.1土地招商目标客户分析11.2土地招商方式建议11.3土地招商流程12、土地总体开发时序安排附件:《土地开发招商手册》燕山新区居住区土地开发前期策划1、土地开发背景根据《济南市城市总体规划(2005年—2020年)》中“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市

3、空间发展战略,济南主城区以向东发展为主。未来五年,济南主城区将投资新建两个新区,即燕山新区和腊山新区。其中燕山新区,以举办第十一届全运会为契机,加快奥体政务中心的建设,带动周围开发,建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区。新区的开发建设,应该通过城市经济的两大支柱--产业和居住的拉动,形成产业簇群的巨大集聚效应,有效地提升整体功能。新区的建设势必带来地区土地市场升值,成为地产商关注的热点,因此,土地使用如何实现最大化经济价值,适宜市场开发,要求对市场做准确定位和可操作性的前期策划。其中以生活居住为功能规划的地块也开始启动,这一地块建设开发必须建立在充足调研、理性分析

4、、科学策划的基础之上。2、土地基本情况本地块位于历下区玉顶山西侧,西至体育东路,北至经十路绿化带,东、南至城市用地范围线,规划总用地面积约为2400多亩。具体用地范围见下图:3、土地开发环境分析3.1、项目地块环境条件A交通条件方面济南东部交通建设力争形成“三横六纵”道路交通网,包括东西向三条道路包括经十东路从邢村立交桥向东延至章丘边界,全长14.8公里,双向八车道;工业南路向东延至章丘边界,双向八车道;沿经十一路向东,从东二环至东绕城高速公路建设旅游路,作为山、城分界线和旅游线,全长13公里;南北向六条道路包括整治二环东路,建设贤文路、刘志远路、临港路、泉港路、孙村西路

5、,形成东部干道网。燕山—大辛河东部新城道路交通系统以经十东路和贤文路为城市快速路,以经十一路、龙洞路为旅游路,规划建设“四纵四横”的新城主干道。本地块作为主城区拓展部分,道路规划建设比主城中心区更加便利和优越。B景观方面东部景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。一轴指南北向的空间景观主轴。即将东部新城的龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区与黄河风景区有机组织为一体;两带指两条自然景观带,分别为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带;三区指三个城市景观区,分别为中心区城市景观区、综合区城市景观区、华山风景区;五廊指五条城市景观走廊,分别为经十东路、荷花路两条

6、城市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。  山水相融指自然山体与河流相互交融,分别为小清河、大辛河、窑头河等河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。其中有9座山体环绕在中心区内,2座位于华山风景区内。C区域开发环境燕山新区位于二环东路以东,大辛河以西,形成以行政办公、公共服务、体育休闲为主的现代化新区,南部规划以行政办公、体育休闲、文化娱乐为主导功能的综合性服务中心,建设行政办公中心和奥体中心;北部则以布局高新产业、科研开发、生活居住用地为主。燕山新区作为主城区的一部分,又是未来济南发展的

7、主要方向,该区域未来五年的济南城区的地位显而易见。奥体中心和政务中心作为本区域标志性工程,对本地块带动作用将非常大。同时,济南东部新城的开发以高新技术产业和高附加值制造业发展为重点,以高新技术产业开发区为龙头,加快推进出口加工区、孙村工业区建设,启动建设唐冶新城、郭店物流园区,完善彩石高教集中区建设,同步配建生活服务设施,在孙村片区西部初步形成东部城区公共中心。整个东部的开发建设将使东部更加成熟,居住环境更优越。D配套设施方面作为奥体中心、政务中心东临的项目地块,奥体中心的配套设施将惠及本住宅区。同时,按照居住区配套设施规定,

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