燕山新区居住区土地开发前期策划(doc 14)

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1、燕山新区居住区土地开发前期策划（奥体新都综合居住区）2006年3月目录1、项目地块开发背景2、地块基本情况3、项目地块开发环境分析3.1项目地块环境条件3.2项目地块的优劣分析（SWOT分析）4、住宅市场分析与研究4.1济南市房地产市场现状及发展趋势4.2济南市房地产消费需求特征分析   4.3济南东部房地产供给现状及未来发展方向5、奥体中心周围土地开发案例研究（广州奥体中心）6、地块项目开发定位6.1地块开发总体定位6.2居住区功能定位6.3居住区目标客户定位7、项目规划设计及建筑类型建议7.1规划条件7.2空间布局7.3建筑类型及分布7.4产品的建议7.5配套设施要求

2、8、土地开发模式建议9、土地开发策略建议9.1对启动地块的规划设计的策划（环玉顶山地块）9.2对一、二期地块规划设计的引导性的策划（主要是保证配套现行）10、土地出让流程及收益评估10.1土地出让流程10.2土地出让总收益计算（依据土地分类及基准地价及相关出让办法）10.3土地出让次序及收益表11、土地开发招商策略11.1土地招商目标客户分析11.2土地招商方式建议11.3土地招商流程12、土地总体开发时序安排附件：《土地开发招商手册》燕山新区居住区土地开发前期策划1、土地开发背景根据《济南市城市总体规划(2005年—2020年)》中“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市

3、空间发展战略，济南主城区以向东发展为主。未来五年，济南主城区将投资新建两个新区，即燕山新区和腊山新区。其中燕山新区，以举办第十一届全运会为契机，加快奥体政务中心的建设，带动周围开发，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区。新区的开发建设，应该通过城市经济的两大支柱--产业和居住的拉动，形成产业簇群的巨大集聚效应，有效地提升整体功能。新区的建设势必带来地区土地市场升值，成为地产商关注的热点，因此，土地使用如何实现最大化经济价值，适宜市场开发，要求对市场做准确定位和可操作性的前期策划。其中以生活居住为功能规划的地块也开始启动，这一地块建设开发必须建立在充足调研、理性分析

4、、科学策划的基础之上。2、土地基本情况本地块位于历下区玉顶山西侧，西至体育东路，北至经十路绿化带，东、南至城市用地范围线，规划总用地面积约为2400多亩。具体用地范围见下图：3、土地开发环境分析3.1、项目地块环境条件A交通条件方面济南东部交通建设力争形成“三横六纵”道路交通网，包括东西向三条道路包括经十东路从邢村立交桥向东延至章丘边界，全长14.8公里，双向八车道；工业南路向东延至章丘边界，双向八车道；沿经十一路向东，从东二环至东绕城高速公路建设旅游路，作为山、城分界线和旅游线，全长13公里；南北向六条道路包括整治二环东路，建设贤文路、刘志远路、临港路、泉港路、孙村西路

5、，形成东部干道网。燕山—大辛河东部新城道路交通系统以经十东路和贤文路为城市快速路，以经十一路、龙洞路为旅游路，规划建设“四纵四横”的新城主干道。本地块作为主城区拓展部分，道路规划建设比主城中心区更加便利和优越。B景观方面东部景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。一轴指南北向的空间景观主轴。即将东部新城的龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区与黄河风景区有机组织为一体；两带指两条自然景观带，分别为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带；三区指三个城市景观区，分别为中心区城市景观区、综合区城市景观区、华山风景区；五廊指五条城市景观走廊，分别为经十东路、荷花路两条

6、城市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。　　山水相融指自然山体与河流相互交融，分别为小清河、大辛河、窑头河等河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。其中有９座山体环绕在中心区内，２座位于华山风景区内。C区域开发环境燕山新区位于二环东路以东，大辛河以西，形成以行政办公、公共服务、体育休闲为主的现代化新区，南部规划以行政办公、体育休闲、文化娱乐为主导功能的综合性服务中心，建设行政办公中心和奥体中心；北部则以布局高新产业、科研开发、生活居住用地为主。燕山新区作为主城区的一部分，又是未来济南发展的

7、主要方向,该区域未来五年的济南城区的地位显而易见。奥体中心和政务中心作为本区域标志性工程，对本地块带动作用将非常大。同时，济南东部新城的开发以高新技术产业和高附加值制造业发展为重点，以高新技术产业开发区为龙头，加快推进出口加工区、孙村工业区建设，启动建设唐冶新城、郭店物流园区，完善彩石高教集中区建设，同步配建生活服务设施，在孙村片区西部初步形成东部城区公共中心。整个东部的开发建设将使东部更加成熟，居住环境更优越。D配套设施方面作为奥体中心、政务中心东临的项目地块，奥体中心的配套设施将惠及本住宅区。同时，按照居住区配套设施规定，