绿海名居总体市场调研报告200505

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1、深圳西岸市场分析深圳中原•名居西乡项目组2005年5月38目录第一部分中国房地产发展前景分析3一、行政年来临，高温楼市先降温3二、经济带动，高企房价下降难8第二部分深圳未来走势分析11一、深圳楼市现状分析11二、发展趋势13第三部分深圳西岸发展分析19一、宝安与关内房地产市场的对比分析19二、宝安西岸现状及未来发展趋势2138第一部分中国房地产发展前景分析一、行政年来临，高温楼市先降温2005年，针对中国房价持续高涨，三月初的两会期间，国务院下达命令今年的施政最主要的目的就是抑制国内房地产价格上涨过快问题。在此背景下，新一轮的政策开始频频出

2、台，针对2004年的政策年说法，业内将2005年称之为行政年。结合政府的各种政策，仔细分析发现2005年主要从三个方面达到房地产降温效果：一是土地调控，二是防范系统性金融风险，三是采取行政手段进一步调控房价。具体分析如下：（一）土地调控据悉，2005年度全国土地利用计划已经下达各地执行。今年全国土地利用计划总体偏紧，但各地可以可根据市场需求状况，适当增减房地产用地量，通过调控用地结构稳定房地产价格，防止房地产市场出现大起大落。今年全国土地利用计划有三个特点：一是总量有所增加，但总体仍然偏紧，国家将继续实行从严从紧的建设用地供应政策，收紧“地

3、根”；二是科学安排，合理布局，保障国家明确的重点急需项目的用地，重点支持西部大开发和振兴东北等老工业基地战略的实施；三是优化结构，区别对待，有保有压，努力稳定房地产价格。383月底的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（简称国八条）第二条也明确强调要加大土地供应调控力度，严格土地管理，各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。土地供应量的变化只是影响房地产价格变化的因素之一，虽然单纯依靠增加土

4、地供应量，并不一定能够起到抑制房地产价格上涨的作用，但增加土地供应量的调控土地供应结构可能影响人们对房地产价格的预期值，对房价的调控作用要经过较长时期才能够显现出来。从国八条可以看出，政府调整房地产开发的土地供应结构势在必行，将从根本上解决房地产供应问题。（二）防范系统性金融风险2005年，中国人民银行将继续执行稳健的货币政策，防范金融系统风险。着重从两个方面采取措施，一是提高利率，二是即将开征物业税。1、提高利率和按揭贷款首付比例2004年10月29日，央行宣布加息，最低0.27个点，最高0.88个点，此次加息是中国从1996年开始降息之

5、后的首次加息。据预测，中国有可能从此进入了持续、小幅加息的“加息周期”。2005年，央行将继续执行稳健的货币政策，防止通货膨胀和防范系统性金融风险。38紧接着两会之后，央行于3月16日宣布，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法

6、人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。房贷存在风险主要是由于与传统的贷款相比，它是一个好的成分，所以银行发展这项业务的积极性很高。但由于我国的房贷业务开展没几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平；二是现在经济处于兴旺周期，但市场经济是有景气变化的，经济周期是不断发生变化的，当经济进入下行调整期时，很可能违约率就会上升。央行出台加息政策，首先是为了引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期，由于房地产价格飙升，股票市场疲软和银行存款利率极低，很多人选择投资房地产，这种投资需求中很大一部分是投机性的。因此，在主要的租赁

7、市场上，虽真正的出租收益率很低。然而，由于投资者相信房地产价格仍会继续上升，仍然选择投资房地产，其中部分城市中产阶级也加入到这个行列。房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示，央行通过一系列的政策将使消费者对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所认识、考虑。更重要的是对银行的提示。央行调整房贷政策，为的是提醒商业银行要增强风险意识，要在深入研究和估计存款成本、费用成本、中长期违约率等基础上，拿出自己发展房贷业务的判断来。不能对目前房贷业务的状况过于乐观，甚至放松贷款审查和管理。据悉上海商业银行新增贷款一半以上都流向房地产，上海浦东房地产买卖

8、，有50%是通过商业银行资金在炒作房地产。分析房地产盈利的经典模式如下：38通过对房地产开发模式的分析可以看出开发商所用的自有资金只有初期圈地的首付款，理一理资金链可以看出，目前