专业知识教材

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1、培训知识汇编一、房地产行业及公司发展历程、现状及未来前景1、行业发展历程：房地产经纪行业是一个古老的行业，早在我国明清年代就已经出现，民国时期被称为“房纤”或“纤手”。1978年改革开放以后，城市土地使用制度和住房制度的改革，迫切要求中介机构的建立；1988年国发（1988）11号文件精神《国务院关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》及1992年7月1日正式批准《北京市住房制度改革实施方案》后，允许房地产私有化。如：北京方庄社区为我国改革后第一座商品房住宅小区的建设，正式步入市场化。1993年底，北京从事房

2、地产经纪机构约有120家，1994年有200家左右，目前有3000多家，从业人员约10万人左右。2、现状北京房地产中介市场及从业队伍已经发展到相当的规模，然而从整体情况来看，目前北京房地产经纪行业还存在着人员素质不高，企业经营不规范，法律、法规不健全等问题。政府对房地产经纪活动的管理和监督还有待进一步加强和改善，所以要发展和完善仍需要我们从业者继续作大量的工作。1、目前存在的问题：A、人员素质不高；B、服务意识得不到具体体现；C、管理不到位，管理人员目光前瞩性差；D、组织形式分工缺少科学性，一站式服务未能体现，不通过中介比

3、通过中介还麻烦，工作效率低下；E、组建门槛过低，是人就能从事。2、现行的主要业务种类：A、三方居间中介；B、以租代售，独家代理；C、全款收房；D、房屋银行；E、置换、差价换房。3、由于二手房北京市场已购公房的交易量比较大，许多人误认为二手房就是已购公房，其实二手房交易中商品房所占比例越来越大。与一手房相比。二手房地理位置较好，户型结构更合理，价格相比同类一手房优势更为明显。主要有：A、地理位置优势，城区内购房目前基本上全为二手房；B、户型优势，现新建商品房的户型越来越大且单价过高，二手房户型偏小，总价低，升值潜力远大于一手

4、房；C、土地的供应短缺；D、购买力的进一步加大，需求也在加大；E、旧城改造拆迁户的生活特点——不愿意出城。4、现状特点分析：A、卖方市场，二手房供应量与需求量目前1/10；B、中、低端市场以收取买方或承租方佣金为主；C、高端市场以收取业主或双方共付佣金为主；D、由合作式经营向独立经营转变；E、城区二手房市场交易量超出一手市场交易量。3、未来前景11随着未来市场经济发展及人们生活水准提高，对物质生活质量的要求也越来越高，多数家庭对住宅环境、质量的改善投入继续加大，未来有利发展前景特点有：A、没有房的必须买房；B、有房的想住大

5、房；C、住老房的想换新房；D、有经济能力的想投资购房；E、中国人的思想传统以家业为主；F、80年后的青年渐渐成人，结婚建立新的家庭；G、城区的旧城改造，所产生的新的需求点及城市建设结构调整；H、作为首都的文化、经济、政治中心的优势；I、一手市场的饱和，二手市场的宽广发展空间；J、行业管理体制、运行模式的进一步健全；K、大规模吃小规模，正规化吃非正规化。2、行业性质定义A、什么是经纪——指为促成各种市场交易而从事的居间、代理、行纪等有偿服务的活动，提供专业服务来进行牵线、说和等促成交易，以营利为目地，通过佣金方式取得劳动报酬

6、。B、什么是经纪人——是以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事的居间、代理或行纪服务的执行人。C、房地产经纪的特点——是一种服务性的活动，房地产经纪行业是服务行业，其首要特点就是服务，一是接受委托，二是有偿服务：分为居间服务和代理服务。4、市场分析A、经纪公司由分量平分市场式向正规化、规模化转变。B、客户、房源由无目的性向有针对性、有选择性市场转变。C、大规模经纪公司的优缺点：优点：全面布局，掌握大量客户及房源；人员采用人海战术…一个不行就再来一个；知名度较高，如：“大中电器”“国美电器”等。缺点：人员素质不高；专业水平差

7、距较大；服务品质表里不一；效率及客户最终满意度较差；房源掌握力度较差，无资金优势。E、小规模经纪公司的优缺点：优点：制度比较与实际相结合；对市场反应转变能力较强；有押房能力；运营成本较低；工作效率高。缺点：资源掌握较差；知名度不好；管理能力不能体现服务品质；专业知识较差；服务观念不强；人员素质较差。总评：未来发展是大公司吃小公司，正规公司吃非正规公司，有特点经营优势公司占上风为主。11二、房地产知识：通过学习了解掌握从业中所面对的各种资源的不同性质，全面掌握房地产相关的各种专业内容。一、房产性质分类1、商品房2、已购公房3

8、、回迁房4、经济适用房5、央产房6、军产、校产7、使用权8、小产权二、按使用用途分类：1、普通住宅2、公寓3、商用4、别墅三、按结构分类1、平房：普通平房、四合院2、楼房：多层：板楼：7层以下，无电梯——板楼筒子楼：无独立卫生间与厨房——板楼小高层：7层以上，有电梯，16层以下——塔楼高层：16层以上为