[经管营销]案例培训一

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1、DTZDebenhamTieLeungLimited戴德梁行有限公司2006年10月物业管理案例分析（一）0案例一：停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任?1999年7月9日,厦门某汽车维修有限公司驾驶员驾驶一辆小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业管理公司经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车已丢失,驾驶员立即报案,但至今未将失窃的轿车追回。维修公司遂起诉至法院，要求物业管理公司赔偿。请问，此案例中物业管理公司有责任吗？1评析：问题的关键在于：物业管理公司是否与车主形成了车辆保管关系。一审法院：一审法院

2、认为:物业管理公司经营停车场,向车主收取一定的费用,为车主提供停车保管服务,因此维修公司与物业管理公司之间应为保管合同关系。2二审法院：二审法院认为:由于维修公司将车辆停放于物业管理公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定。因此物业管理公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析:3从保管合同从保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致，还必须有寄托人将保管物交付保管人,

3、使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。4本案例中本案例中的双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业管理公司,以便物业管理公司实际控制车辆,而物业管理公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。5物业管理公司(一)物业管理公司的经营范围中并无保管业务,该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。（二）经调查物价局的批复及物业管理委托合同内容可以明确得出物业管理公司系对其经营的停车场收取车位使用费,而对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理,与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。6终审判决终审

4、判决:物业管理公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立,并依法对一审予以改判，驳回维修公司的诉讼请求。7案例二：住户遭抢物业管理公司有无责任？某小区的业主钟先生的女儿一人在家时，3名歹徒从楼梯间的窗户爬进他们家的厨房，将其双手、双脚捆绑起来，并用菜刀威胁她，抢走价值2万多元的现金和首饰。据调查，钟先生家厨房的窗户与楼梯间的窗户仅有1米左右的距离。钟先生称，出事时，属于公用面积的楼梯间的窗户并没有安装防盗窗，歹徒也正是利用这一点从楼梯间翻入他们家实施抢劫。8钟先生买房时钟先生买房时，物业管理公司承诺“提供封闭式防盗系统和24小

5、时固定岗哨，定时保安巡逻”。事发后，他们一家人找到此小区的物业管理公司讨说法。物业管理公司认为，自身没有责任，但表示，可以免去钟先生一年的物管费。请问，住户被抢，物业管理公司有责任吗？要做好物业治安与安全管理有哪些具体措施？9评析：1、对“物业管理公司有否责任”有两种观点供参考：观点一：物业管理公司对此应该负责任。观点二：看物业管理合同的约定。10总结起来，就是：只要小区的保安做到了尽职尽责，只要合同上没有与财产、人身安全保障相关的条款，那么，物业管理公司就不应该承担责任。否则物业管理公司就应当承担相应的责任。112、做好物业治安与安全管理

6、的具体措施：1）建立一只素质优良、训练有素、忠于职守的治安人员队伍，配备必要的装备；2）根据物业的类型和特点，分别完善和落实物业治安、安全管理方面的各项制度；3）进行小区或大厦的隔离等封闭或半封闭式的改造，创造安全的环境；12有条件的4、有条件的在物业内安装相应的安全监控设备、设施；5、注意总结物业治安、安全管理方面先进的、行之有效的管理经验，探索其推广和应用的条件和可能；6、汲取在物业治安、安全管理方面的教训，完善措施和手段，堵塞漏洞。13案例三：谁有权决定在楼顶搭建广告牌？某公司购买了一套位于所在大厦顶层的写字间作为办公室，并已取得房地

7、产产权证书。有一天，该公司发现，大厦的开发商与大厦物业管理公司的人员正在组织工人往楼顶上搭建一面巨大的广告牌。14原来，开发商与物业管理公司同一家广告公司达成了协议，在该公司所在楼的楼顶上竖立广告牌，楼顶使用费由广告公司支付。对此，该公司提出抗议，认为自己购买了顶层的写字间，相应的楼顶使用权应由自己行使。15针对此案例，我们提出以下问题：1、写字楼或住宅楼楼顶所有权应该归谁所有？2、某开发商在出售顶层房屋时，合同中规定屋顶花园的所有权归顶层业主所有和使用，这个规定有效吗？3、谁有权决定在楼顶搭建广告牌？4、设立广告牌收益归谁？16评析：1、

8、写字楼或住宅楼楼顶所有权的归属问题。屋顶产权应该归这座楼宇的各个房屋产权人所共有。17原因：购房者购买的商品楼宇，其价格构成中不仅包含了建筑本身的面积，还包括了相应土地使用权和公