对旅游景区经营权转让过程资产评估实证研究

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1、对旅游景区经营权转让过程资产评估实证研究//.paper.edu对旅游景区经营权转让资产评估实证研究——以甘肃省贵清山景区为例??杨静1，陈兴鹏1,2，张子龙11兰州大学资源环境学院，甘肃兰州(730000)2西部环境教育部重点实验室，甘肃兰州(730000)摘要：由于我国旅游景区经营权转让是景区管理模式改革的一个新兴模式，其发展时间较短，有关景区经营权转让的研究还主要是针对基础理论的研究，还未完全形成科学系统的研究理论体系和研究方法，而且主要是以基础理论研究为主，个案研究为辅。因此，在本文中，

2、笔者将结合贵清山经营权转让案例，就资产评估过程中数据资料的采集、认定和调整、评估指标及评价方法的选定等做了简要的叙述，随后对价格确定过程中总成本的修正、投资摊销等经营权转让相关问题进行了探讨，旨在今后的景区经营权转让工作中引起重视。关键词：旅游景区；资产评估；个案研究；探讨中图分类号：F124.51．引言随着旅游经济的兴起以及旅游经济对国内生产总值贡献率的增长，旅游业已成为国内众多商家的投资重点，有关旅游景区转让经营权的消息层出不穷。截止2005年底，全国已经转让或鼓励转让景区经营权的省、直辖市

3、、自治区有20多个，已有超300多个景区（点）以不同的形式转让了经营权[1]。旅游景区的转让必然涉及到资产评估问题，而旅游景区又不同于其他行业，其特殊性决定了对其进行资产评估时的特殊性，因此，如何确定景区的价格一直也是景区经营权转让过程中存在的一大难题。本文将以甘肃省贵清山景区为例，笔者主要就在其进行经营权转让过程中资产评估问题做一些思考。2．清山景区经营权转让背景贵清山国家森林公园贵清山景区位于甘肃省漳县境内，地处西秦岭地段、青藏高原东缘的最东端、黄土高原陇西台地的最南端，是三大地槽结构的交接

4、处。总面积为1114公顷，海拔1880～2430m，在垂直方向上构成一系列不同类型的自然垂直景观带谱。复杂多样的地貌，不同的气候，使这里的森林植被和野生动植物种类繁多，分相规律特殊，物种稀奇，素有“生物宝库”之美称。从峡口到山顶，低、中、亚高山植被类型特点各异，景色奇绝、兼有华山之险，峨嵋之秀，黄山之奇。为实施发展规划，拟通过转让贵清山国家森林公园中的贵清山景区经营权以筹集后续建设资金。根据漳县人民政府、漳县旅游局及景区管理委员会要求，出让贵清山景区经营权50年。3．贵清山景区资产评估??资助项

5、目：国家自然科学基金项目（40871061）；甘肃省旅游业地震灾后重建规划项目；-1-3.1资产评估的前期考虑旅游资源作为特殊的资源，既不同于土地资源、森林资源等单一形式的自然资源，也不同于一般的国有资产，难以用单位价格形式确定其价格。评估时，不仅要对其市场的有形价值和无形价值进行评估，并以此作为经营权价格评估的重要因素，而且由于旅游资源的“公益性”，还应对其社会价值、生态价值进行效益评价和效益货币化[2]。评估中更多的需要评估人员运用旅游专业知识，通过对行业状况的熟悉、对旅游客源市场的了解和景

6、区发展规律的经验来作出判断。旅游业的广泛依托性、高度敏感性和关联性决定了任何一种方法都难以精确地预测未来很长时期的客源流量和流向，只能是把握其发展的总体趋势。3.2数据资料的采集、认定和调整评估论证依据的数据来自贵清山景区管理当局提供的财务报表、审计报告和统计报表数据、受托单位从甘肃省旅游局、漳县旅游局收集的资料以及查阅自《中国旅游统计年鉴》的资料。通过分析认定，数据报表中的成本收入项目基本符合景区经营的一般规律，但人力成本与实际需要相比偏高、促销费比行业惯例偏低，在经济分析中将进行调整。贵清山

7、旅游景区现有报表中对游客构成统计一是不完整、二是基数小、三是不符合行业的减免票惯例，这次评估论证要判断的是今后长时期（50年）的状况，其门票收入就应当按照行业惯例和成熟景区的游客结构进行分析。换言之，贵清山旅游景区现有的按职业、年龄和区内外划分的折扣票价比例对分析的意义不大。所以我们采用贵清山旅游景区主要客源市场的不同人群的出游率（这也是国家旅游局的统计口径）和今后长期应当遵循的按年龄结构、客源渠道等享受折扣票价的惯例来进行加权。3.3评估指标及方法3.3.1评估指标（1）景区旅游资源自身价值评

8、估指标观赏价值(美感、独特性、新奇程度)；文化价值(古、名、民族特色性、级别)；科学价值(学术、研究、科考价值)；资源丰度(种类、数量)；环境指标(气候、植被、水等环境质量)；（2）旅游资源开发程度和开发条件指标○1投入成本指标：旅游资源开发、建设成本；生态环境保护成本；旅游资源管理成本；损失补偿成本。○2开发条件指标：地区经济条件(收入水平、劳动力数量、农副产品供应条件等)；可进入性(交通条件、基础设施条件、依托中心城市的距离、通讯条件等)；景区容量条件(容人量、容时量)；施工条件。（3）效益