房地产行业公募房地产信托投资基金系列研究之一：正本清源，元年开启

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1、正文目录缘起美国，具备四大核心特点4什么是REITs？4REITs的四大核心特点6REITs的主要分类8REITs的主要优势10我国资产证券化推进有成效，但也存在一定障碍12我国REITs起步于2005年，2014年起加速推进12REITs未至，类REITs先行13类REITs的积极意义和不足14公募REITs的障碍在哪里？15公募REITs推进试点先行，期待正本清源17国内公募REITs有望试点先行17推进切入点：长租公寓和基础设施有望优先成为试点突破口22推进可能路径：公募基金+ABS模式可能性较大23投资建议25图表

2、目录图表1：REITs产品结构示意图4图表2：美国REITs发展大事记5图表3：美国REITs市值变化（1971-2018年）5图表4：主要国家或地区REITs数量和市值（截至2019年3月末）6图表5：2018年末已有将近40个国家或地区创设REITs产品6图表6：REITs的四大特点7图表7：主要国家和地区REITs四大核心特点8图表8：权益型、抵押贷款型和混合型REITs对比8图表9：权益型REITs逐渐成为美国REITs的主流产品9图表10：2017年公募REITs占美国REITs分红总规模的93%9图表11：公司

3、型和契约型REITs对比10图表12：REITs总收益指数与主要股票指数历史走势对比10图表13：1972-2019M1美国权益型REITs复合年化收益约为12%，与标普500指数相比具有吸引力11图表14：权益型REITs收益率和主要股票指数收益率相关系数较低11图表15：我国REITs大事记（2001-2017年）12图表16：类REITs产品结构示意图13图表17：截至2018年末，我国类REITs累计规模达903亿元13图表18：截至2018年末，我国类REITs底层资产类型以商办物业为主13图表19：类REITs

4、与标准化公募REITs仍然存在明显差距14谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准图表20：2011-2018年美国REITs累计从资本市场融资5335亿美元，体现融资属性15图表21：2018第四季度上海各类物业净租金收益率16图表22：重点城市住宅租金收益率（统计时间为2019年3月22日）16图表23：制约我国公募REITs的五大因素16图表24：2018年以来公募REITs呼之欲出17图表25：我国办公楼成交面积长期保持上升趋势18图表26：我国商业营业用房成

5、交面积长期保持上升趋势18图表27：2010年以来我国不动产大宗成交金额（单位：亿元）18图表28：上海不动产大宗交易金额和外资占比19图表29：北京不动产大宗交易金额和外资占比19图表30：2016年以来我国不动产大宗交易中外资占比持续提升19图表31：2019年以来外资继续布局我国核心城市不动产19图表32：2018年末香港上市REITs持有中国境内物业情况20图表33：香港上市持有中国境内物业的REITs股价表现（前复权，截至2019年3月22日）20图表34：2018年以来人民币存款准备金率再次下行21图表35：2

6、018年以来1年期SHIBOR下行21图表36：2018年以来国债到期收益率下行21图表37：我国城市家庭户均资产持续增长22图表38：2017年我国城市家庭户均资产的78%为房产，明显高于美国22图表39：中国家庭60%金融资产配置于低风险银行存款、理财、现金22图表40：中国家庭投资品多样性不及美国22图表41：2012年以来以收费基础设施和PPP项目为基础资产的ABS产品发行规模.23图表42：三种可能路径对比24图表43：关注公募REITs推进带来的A股投资机会25谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准缘

7、起美国，具备四大核心特点什么是REITs？房地产投资信托基金（REITs，RealEstateInvestmentTrusts）是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。本质上来看，REITs是将不动产产生的稳定现金流在资本市场证券化，连接资金供给方和需求方，从而实现资源整合与跨期配置的重要手段。图表1：REITs产品结构示意图资料来源：NAREIT，REITs起源于20世纪60年代的美国，期间税收制度革新驱动美国R

8、EITs发展。1956-1959年美国陷入二战后的第三次经济衰退，不动产市场成为联邦政府拉动投资、提振经济的重要选择之一，但传统的融资渠道短期内不足以支撑不动产投资所需要的大量资金。为了吸引增量社会资本进入不动产市场，1960年联邦政府先是通过《房地产投资信托法》（RealEstateInvestmen