房地产企业各环节涉及的税收分析-原稿

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1、1、印花税合同签订原则（含税不含税）2、精装修房子的签订环节3、销售合同交房期限签订4、立项阶段不同项目组合立项原著中5、土地取得环节和返还环节6、样板房的费用7、利息的合同8、建安合同的预提9、绿化合同的签订及养护环节10、不动产租赁和动产租赁的选择签订11、地下车位的出租或出售合同12、甲供采购的环节13、一、企业拿地阶段重要税务问题与纳税筹划1、企业以路换地、以桥换地的税务问题解析与纳税筹划2、企业以BT项目拿地的税务问题解析与筹划3、企业通过合并方式拿地的税务问题解析与筹划4、企业通过债务重组拿地的税务问题解析与筹划5、企业通过分立方式拿地的税务问题解析与筹划

2、6、企业通过资产、项目收购方式拿地的税务问题解析与筹划7、企业通过股权收购方式拿地的税务问题解析与筹划8、计划划拨土地转性的税务问题与筹划9、定向增资，植入土地或房产等资产的税务问题与筹划10、三旧改造拿地的税务问题与筹划11、纯商业性拆迁的税务陷阱（征地赔偿款的税务难题）12、企业取得土地返还款的财税处理13、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税14、与政府签署土地合同应关注的时间要点15、个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税16、如何解决无法取得发票的税务难题二、企业开发经营阶段的重点税务问题与筹划1、合作开发的重要税务问题与筹划2、拆迁还房的税务处理，别缴了冤枉税3

3、、代建工程筹划难点4、内部劳务规避营业税的处理（组织形式套利是关键）5、自建规避营业税的筹划6、甲供材料的税务问题及筹划7、铝合金门窗和电梯的税务故事8、征地赔偿老百姓的征地款和上面的附属物是否征税9、如何讲不可售面积的故事，总体搞好项目的筹划（核心园林绿化、会所、配套等在设计中的运用）10、出售精装房，装饰材料由购房户自行购买的税务问题及筹划11、分签销售合同和装修合同的税务风险及筹划12、绿化工程的税务问题及筹划13、会员销售模式的税务问题及筹划14、团购和秒杀的税务问题及筹划15、低价销售的税务问题及筹划16、汇算清缴中的成本与收入的税务处理17、销售未完工产品

4、的税费处理18、商铺售后返租的税务问题19、房企代垫首付和购房返税的税务问题20、售后回购的税务问题21、融资性售后回租的税务问题及筹划22、卖房送家电、家俱的税务处理及筹划23、人防设施和地下车库的税务处理机筹划三、企业开发经营阶段土地增值税的重点税务问题及筹划1、清算单位到底应该如何确定更合法、更合算？（联体楼）2、土增税收入确定的税务标准及筹划：（未开票签合同、未开票也未签合同、未开票未签合同未使用）3、代收费用的税务问题及筹划4、分期开发转让房地产时土地使用权分摊的税务问题及筹划5、一笔或几笔借款多开发项目多个清算单位共同受益、利息分摊的税务问题6、单独修建的

5、售楼部、样板房等营销设施费如何扣除7、土地增值税清算中利息费用的扣除技巧8、旅游设施转让的土增税问题及筹划9、土地增值税清算时点如何把握？10、合并清算还是分别清算？11、开发产品先出租再转让，按旧房清算的税务问题及筹划12、多交营业税所得税对冲土地增值税合算吗？13、如何通过集团资金池来调整项目的增值率？（背对背担保和借款）14、搬迁损失能否扣除？15、房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？四、其他应当关注的税务问题及筹划1、承租房屋经营市场摊位费是否缴纳房产税？2、承租他人房产自己装修部分是否缴纳房产税？3、以不动产投资收取固定利润是否应缴纳房产税？4

6、、更换房屋附属设备和配套设施的如何计算房产税？5、土地价值应该如何计入房产原值？6、租金较低必须按原值计缴房产税吗？7、重组契税的筹划要点8、清算期间的坏账损失是否需要报批9、土地租赁合同是否属于印花税应税凭证？10、出租方收取的空调费应缴营业税还是增值税11、托管收益是否能做收投资收益免税？12、清算企业剩余资产分配如何进行税务处理？13、房屋转租业务的税务问题及筹划14、房地产企业差额交税问题及筹划15、企业融资采用“固定回报+浮动收益”的税务问题及筹划16、企业信托融资股权溢价回购的税务问题及筹划17、企业民间借贷的税务、法律问题及筹划，如何建立民间借贷的安全港

7、房地产开发周期较长，主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税、房产税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税务事项始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。所以有必要对房地产开发各环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，　一、立项环节　实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。　企业对同一项目可能同