房地产项目公司各环节税收筹划分析

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1、房地产项目公司各环节税收筹划分析(2015-01-2209:55:24)转载▼标签：房产分类：房地产税收与税收筹划房地产项目公司各环节税收筹划分析房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司解散。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售和竣工清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。1、房地产项目公司决策阶段的筹划内容项目公司决策阶段的内容主要是通

2、过投资机会的选择、可行性研究、项目评估和决策来决定地域市场的进入、土地资源的获取。这个阶段的工作对于一个房地产项目公司来说非常重要，一个项目投资的失败数十亿资金的沉没成本，将会对房地产这样一个资金密集型的企业带来沉重的打击，资金链的断裂也许会带来整个集团的覆灭。在整个决策过程中，纳税成本的评估也是贯穿始终，而税收筹划是要在纳税人对应的经济业务发生前，用既有的法律、法规对其经济行为所带来的影响进行估计和判断，并选择有效地方案执行。（1）项目公司组织形式的筹划房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形

3、式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。根据我国公司法的规定，子公司具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务，而分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28号文

4、件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有：1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如深圳和北京存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定

5、。2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。【案例1】背景介绍EFG房地产公司是在深圳注册的公司，需要在北京投资成立一个项目公司ABC，即ABC公司，深圳地区当年的所得税为20%、北京地区企业所得

6、税为25%，据测算EFG公司当年应纳税所得额为1亿元。情况一：若预估前三年企业由于拆迁问题，预计亏算严重，无盈利可能。情况二：若企业前三年无任何问题，预计成立公司能当年拿地开盘，有现金流的回流，可结转收入配比成本。案例分析情况一：若ABC公司为分公司，当年亏损3000万，则集团纳税计算如下：EFG公司汇总ABC公司亏损额，其应纳税所得额为7000万元，应纳所得税为1750万元，ABC公司需在北京缴纳875万元。EFG公司经过分配，需要在深圳缴纳700万元。集团总计缴纳企业所得税1575万元。若ABC公司为子公司，当年亏损3000万，则

7、集团纳税计算如下：ABC公司所得税为零EFG公司不能汇总ABC公司亏损额，其应纳税所得额为1亿元，应纳所得税为2000万元。即ABC公司组织形式的不同，可以为总公司降低425万的企业所得税的税收成本。情况二：若ABC公司为分公司，当年盈利3000万，若EFG公司只有北京一个分公司则集团纳税计算如下：ABC公司所得税为（10000+3000）*50%*25%=1625万元EFG公司其应纳所得税为（10000+3000）*50%*20%=1300万元集团企业所得税成本共计：1625+1300=2925万元若ABC公司为子公司，当年盈利30

8、00万，则集团纳税计算如下：ABC公司所得税为3000*25%=750万元EFG公司其应纳税所得额为1亿元，应纳所得税为2000万元。集团企业所得税成本共计：750+2000=2750万元案例总结通过两种情况的分析，在公