《宁波市业主大会、业主委员会运作规程》（试行）

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1、关于印发《宁波市业主大会、业主委员会运作规程》（试行）的通知市建房管[2003]482号各县（市）、区物业管理主管部门、业主委员会：    为了规范业主大会、业主委员会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，促进我市物业管理活动的健康发展，根据全国《物业管理条例》和宁波市贯彻落实全国《物业管理条例》的实施意见，现制定了《宁波市业主大会、业主委员会运作规程》（试行），并印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请及时与我委房屋综合管理处联系。宁波市建设委员会二○○三年十二月八日宁波市业主大会、业主委员会运作规程(试行)

2、第一章  总则   第一条为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，保证物业管理工作的顺利进行，根据全国《物业管理条例》、《业主大会规程》及相关法规文件，结合本市实际，制定本规程。第二条本规程适用于宁波市范围内物业管理项目的业主大会、业主委员会的成立、运作及换届。宁波市物业管理主管部门负责宁波市业主大会、业主委员会运作的监督、指导和管理。各县(市)、区的物业管理主管部门负责本辖区范围内业主大会、业主委员会成立及运作的指导、监督和管理。   第三条业主大会、业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管

3、理活动中的合法权益。   第四条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数超过百人，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。   第五条只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第二章业主大会、业主委员会成立   第六条物业已交付使用且业主人住率(实际居住率)达到50％以上，两年内应召开业主大会

4、；业主人住率未达到50％，但实施物业管理已满两年的，由辖区物业管理主管部门会同街道办事处协商决定。分期开发的物业项目在一期入住率达到50％以上应召开业主大会，成立业主委员会，后开发期数入住率达到50％以上在一期基础上予以增补。业主委员会届满的，经全体业主表决后换届选举。业主筹备成立业主大会的，应当在辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由社区居委会、业主部分代表(单位或个人)、建设单位(包括公有住房单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。筹备组可邀请物业公司参加，物业公司可

5、接受筹备组委托参与具体操作事务。   第七条筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告7日，公告期结束后，报县(市)区物业主管部门批复，10日内召开筹备组会议。   第八条筹备组会议应明确下列筹备工作：   (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；   (二)参照示范文本，拟定《业主大会议事规则)(草案)和《业主公约)(草案)；   (三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上投票权数；   (四)确定业主代表、业主委员会委员候选人产生办法及名单；   (五)做好召开首次业主大会会议的其他

6、准备工作。   前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应在筹备组会议结束后7日内以书面形式在物业管理区域内公告。   第九条业主在首次业主大会会议上的投票权数的确定，由筹备组根据物业的规模、类别、使用性质等因素确定业主代表的名额和投票权数的分配。业主人数未过百数，由全体业主组成业主大会。业主人数过百数，筹备组可参照下列规定，提名候选人或直接推选业主代表参加业主大会：   (一)住宅物业   1、普通住宅以幢或楼道(单元)为选举单位产生业主代表，业主投票权以住宅套数实行一户一票，住宅区内的非住宅以产权面积100平方米

7、计算1票，不足或等同100平方米计算1票，每增加100平方米增加1票(剩余面积不计算票数)。   2、公寓楼以幢、楼层或几个楼层为选举单位，按住宅套数实行一户一票。   3、别墅按规模以一幢或几幢为选举单位，按住宅套数实行一户一票。   4、综合性住宅(包括普通住宅、公寓楼、别墅等多类型住宅)可划组团进行，各组团参照上述选举办法产生业主代表。   (二)非住宅物业   综合楼(包括商场、办公等)以100平方米产权面积为基数算1票，业主所拥有的房屋建筑面积除以100平方米所得的商(保留一位小数)即为该业主实际票权数。为兼

8、顾大小业主的利益，对有一个业主所拥有的产权面积超过总产权面积50％的，其投票权以总建筑面积除以业主总户数所得商数为基准数，建筑面积低于或等同基准数以1票计算，超过基准数以基准数倍数计算票数，每增加1基准数增加1票(剩余面积不计算票数)。开发单位未出售或待出售的空置物业(未领产权证)投票权以1票计数。   (三)其他物业   多产权