宁波市业主大会、业主委员会运作规程》试行

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1、关于印发《宁波市业主大会、业主委员会运作规程》（试行）的通知市建房管[2003]482号各县（市）、区物业管理主管部门、业主委员会：    为了规范业主大会、业主委员会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，促进我市物业管理活动的健康发展，根据全国《物业管理条例》和宁波市贯彻落实全国《物业管理条例》的实施意见，现制定了《宁波市业主大会、业主委员会运作规程》（试行），并印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请及时与我委房屋综合管理处联系。宁波市建设委员会二○○三年十二月八日宁波市业主大会、业主委员会运作规

2、程(试行)第一章  总则　　第一条　为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，保证物业管理工作的顺利进行，根据全国《物业管理条例》、《业主大会规程》及相关法规文件，结合本市实际，制定本规程。　　第二条　本规程适用于宁波市范围内物业管理项目的业主大会、业主委员会的成立、运作及换届。　　宁波市物业管理主管部门负责宁波市业主大会、业主委员会运作的监督、指导和管理。各县（市）、区的物业管理主管部门负责本辖区范围内业主大会、业主委员会成立及运作的指导、监督和管理。　　第三条　业主大会、业主委员会应当代表和维护

3、物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。　　第四条　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数超过百人，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。　　业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。　　第五条　只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第二章  业主大会、业主委员会成立　　第六条　物业已交付使用且业主入住

4、率（实际居住率）达到50%以上，两年内应召开业主大会；业主入住率未达到50%，但实施物业管理已满两年的，由辖区物业管理主管部门会同街道办事处协商决定。　　分期开发的物业项目在一期入住率达到50%以上应召开业主大会，成立业主委员会，后开发期数入住率达到50%以上在一期基础上予以增补。业主委员会届满的，经全体业主表决后换届选举。　　业主筹备成立业主大会的，应当在辖区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由社区居委会、业主部分代表（单位或个人）、建设单位（包括公有住房单位）组成业主大会筹备组（以下简

5、称筹备组），负责业主大会筹备工作。　　筹备组可邀请物业公司参加，物业公司可接受筹备组委托参与具体操作事务。　　第七条　筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告7日，公告期结束后，报县（市）区物业主管部门批复，10日内召开筹备组会议。　　第八条　筹备组会议应明确下列筹备工作：　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；　　（二）参照示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上投票权数；　　（四）确定业主代表、业

6、主委员会委员候选人产生办法及名单；　　（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。　　前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应在筹备组会议结束后7日内以书面形式在物业管理区域内公告。　　第九条　业主在首次业主大会会议上的投票权数的确定，由筹备组根据物业的规模、类别、使用性质等因素确定业主代表的名额和投票权数的分配。业主人数未过百数，由全体业主组成业主大会。业主人数过百数，筹备组可参照下列规定，提名候选人或直接推选业主代表参加业主大会：　　（一）住宅物业　　1、普通住宅以幢或楼道（单元）为选举单位产生业主

7、代表，业主投票权以住宅套数实行一户一票，住宅区内的非住宅以产权面积100平方米计算1票，不足或等同100平方米计算1票，每增加100平方米增加1票（剩余面积不计算票数）。　　2、公寓楼以幢、楼层或几个楼层为选举单位，按住宅套数实行一户一票。　　3、别墅按规模以一幢或几幢为选举单位，按住宅套数实行一户一票。　　4、综合性住宅（包括普通住宅、公寓楼、别墅等多类型住宅）可划组团进行，各组团参照上述选举办法产生业主代表。　　（二）非住宅物业　　综合楼（包括商场、办公等）以100平方米产权面积为基数算1票，业主所拥有的

8、房屋建筑面积除以100平方米所得的商（保留一位小数）即为该业主实际票权数。　　为兼顾大小业主的利益，对有一个业主所拥有的产权面积超过总产权面积50%的，其投票权以总建筑面积除以业主总户数所得商数为基准数，建筑面积低于或等同基准数以1票计算，超过基准数以基准数倍数计算票数，每增加1基准数增加1票（剩余面积不计算票数）。　　开发单位未出售或待出售的空置物业（未领产权证）投票权以1票计数。　　（三）其他物