营销策划方案-前期拟定营销方案

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1、营销方案项目概况项目是由上海东方伟业集团投资开发的小型生活社区；以生活居住为主，主要面向社会中高端消费群体；地处于海南省儋州市；位于城市主干道旁，往西300米便是海南高铁儋州站，出入方便；周边生活机能配套完善；该项目总占地38亩，绿化率高达38%，总户数为800户左右。营销推广战略思路以岛内及岛外客源为方向以岛内客源为基础以岛外中介为途径以岛内宣传为平台以销售为最终目的--注释：本案定位为“居住、度假、投资”，岛内中小型企业老板、白领、以及岛外退休人员是本项目的主要客户群体，重点工作方向围绕以上人士的生活习惯、投资特点来开展；本项目若想全面运

2、作成功，岛内人群的口碑不可忽视，岛内的宣传降直接影响所有客户的成交率，必须打好此基础；岛外的旅游团、中介近几年对海南房产界的贡献巨大，此渠道能更有效地控制宣传成本，增加宣传费用的时效性，岛外宣传可以大力推崇；对于岛内主要是通过各种媒体、媒介将本项目形象及知名度针对性推广，以达到良好的口碑；销售策略宗旨发挥优势、把握机会、屏蔽劣势、化解威胁销售策略定位原则以公司回款要求定立营销策略及销售阶段；以工程进度情况定位资金回笼计划；以市场情况（销售季节）定位价格策略；、销售前期定位各单位销控策略，保证市场、房价、房源的平衡；各阶段主要工作安排销售阶段划

3、分----销售前期、内部认购期、正式发售期、热销期、促销扫尾期；销售前期：销售团队的组建及销售人员的培训；制定出详细的营销计划及执行方案；各单位房号确定，制作户型图；内部认购期：以内部认购为营销第一步，试探市场反应，根据反馈意见调整策略；软、硬广告的相继推出，大量收集客户信息及反馈情况；拓展岛外旅游团、中介公司、中介人，对本项目进行宣传；制订内部认购方案；确定入市房价及涨价策略，待开盘使用；正式发售期：所有广告媒体达到高峰，隆重公开本项目；举行开盘庆典活动，当周推出优惠政策，隔周就取消；加上内部认购的销售成绩宣传出去，震撼客户；收齐客户资料及

4、联络意向客户，营造气氛，正式签约；严格执行销控方案，根据市场变化作出销售策略调整；提高销售均价；热销期：利用前期的营销、推广造势和气氛的营造，开展持续、有节奏的挖掘潜在市场，全力投入销售中；展开各种销售渠道：中介、外联、分销等方式并推出相应的奖励，增加销售量；根据市场推出涨价策略，抓住客户“买涨不买跌”的心态上调价格，由人员以口碑的方式传播，促进投资者购买；促销扫尾期：利用各种手段将尾盘全部清除；宣传推广“保留房全面推出”，以清盘促销为主题；挖掘老客户朋友团体，购买该项目最后的机会；销售均价的调整进行促销；本阶段售后服务内容很多，包括按揭收尾

5、、验收、办证、交房工作及与物业的衔接等；销售方法及业务渠道直销方案：设立售楼点在三亚和海口人流量较大的地方设立售楼点（三亚三亚湾路售楼处集结阶段；海口国贸、海甸岛、明珠广场等设点）高端写字楼直接和海口、三亚等地高端写字楼物业部联系，配合我们把项目资料发放于每家公司发展潜力客户；酒店与海口、三亚等地酒店前厅部协商，在其大厅或咖啡厅拜访我公司画册及楼书供客户翻阅，并及时补充；旅游公司海南的房产销售，旅游公司的力量不可忽视，若不断的有游客到访，不管是人气还是销售率一定会有所提高；联销方案：房展会海南省房产协会每年都会组织岛内及岛外的房展会，可以提高

6、项目的知名度，又能积攒潜力客户群体；行外联合直销可联系一些商会、购房团，优点是能带来大量的意向客户及潜在客户；行内联销此做法比较低调，但非常实用，由我公司业务员通过种种渠道与其他楼盘销售人员联系，建立合作关系，由其推荐或带领预购买本小区类型客户过来看房，若此客户成交，同样给其发放相应的佣金。广告销售阶段性安排有效的宣传媒体，做好推广工作，获取客户来电及来访，销售人员对于每次的宣传内容提前学习；主要的广告方式基本用于报纸、户外广告、网络、房展会等。谢谢观看