芜湖侨鸿国际商城物业管理方案(中海)

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1、芜湖侨鸿国际商城物业管理方案(中海)芜湖侨鸿国际物业管理有限公司二O0八年八月十一日目录第一节物业管理整体设想及策划71.1项目分析71.1.2物业特点71.2管理定位81.2.1管理服务对象分析81.2.2根据项目分析，侨鸿国际商城的管理定位应体现以下方面81.3管理重点91.3.1重点之一:树立侨鸿国际商城物业整体形象91.3.2重点之三:机电设施设备的维护、保养91.3.3重点之四:安全管理服务101.4管理目标101.5管理模式111.5.1管理流程111.5.2设置监督机构121.5.3完善的自我约束机制121.5.4激励机制1

2、31.5.5经营上采取经营目标责任制141.6管理特色141.6.1提供针对性服务141.7管理措施161.8管理探索191.8.1特性问题分析解决191.9我公司若管理侨鸿国际商城物业管理的优势20第二节人员配备、培训与管理212.1侨鸿国际商城管理处内部管理架构212.1.1侨鸿国际商城管理处机构设置图机构说明：222.1.2侨鸿国际商城管理处各部门人员配备（共21人）232.2管理人员的配备242.2.1人员专业素质要求252.3管理人员的培训262.3.1培训工作的指导思想262.3.2培训系统的实施运作272.3.3培训内容及目

3、标282.3.4管理人员培训计划312.3.5培训工作流程322.4管理人员的管理332.4.1量才录用，培养提升332.4.2默契合作，充分授权332.4.3定期考核，绩效为本342.4.4奖惩严明，优胜劣汰34第三节小区改造与经营预算353.1小区改造353.1.1小区改造计划353.1.2改造经费的来源353.2侨鸿国际商城物业管理经费明细报价表353.2.1测算依据及有关说明353.2.2侨鸿国际商城物业管理经费明细报价表363.2.3侨鸿国际商城物业管理经费明细报价表373.2.3侨鸿国际商城收入测算373.2.4赢亏分析383

4、.3增收节支措施383.4管理用房393.5物资装备情况393.5.1办公设备393.5.2保安设备393.5.3月清洁材料工具消耗403.5.4月清洁剂消耗403.5.5设备工具情况41第四节管理方式和工作计划434.1侨鸿国际商城综合管理方式434.2管理方式的构成434.2.1机构设置444.2.2运作程序454.2.3信息系统464.2.4管理机制474.3专业化管理494.3.1加强设备设施管理494.4导入ISO9001:2000质量管理体系494.5拟采取的工作计划494.5.1前期介入工作计划504.5.2进驻接管工作计划

5、504.5.3正常期两年工作计划514.5.4工作流程524.5.5日常运行应急措施管理54第五节制度和档案的建立与管理645.1规章制度的建立与管理645.1.1公司管理规章制度汇编目录655.2档案的建立与管理735.3档案管理运作环节735.3.1.资料的收集735.3.2资料分类整理745.3.3资料归档管理745.3.4档案资料的建立流程755.3.5档案资料的分类76第六节前期管理806.1前期介入按以下内容开展：806.1.1设施设备调试工作：816.1.2接管验收期物业管理工作：816.1.3其它前期准备836.2入驻准备

6、方案836.2.1全面调查，掌握需求836.2.2周密策划，制订计划846.2.3人员安排计划846.3接管前各种物资准备工作846.3.1物资准备计划846.3.2建立公众文件85第七节房屋及公用设施维修养护867.1侨鸿国际商城房屋及公用设施的管理方式867.1.1预防性保养方式867.1.2重点服务方式867.1.3技术先行方式877.2建筑物管理的重点877.2.1管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、门窗防水工程的维修养护877.2.2重点管理之三：钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护887.2.3重点管理之四：装饰材料的养护88

7、7.3房屋本体和共用设施维修养护计划887.4二次装修管理897.4.1此阶段的工作重点和管理措施897.4.2二次装修流程927.4.3装修管理工作要求93第八节机电设备设施管理948.1侨鸿国际商城设备设施的特点948.2侨鸿国际商城机电设备管理的原则和目标948.2.1机电设备设施管理的原则948.2.2机电设备运行管理目标958.3机电设备的基础管理958.3.1机电设备前期介入管理978.3.2机电设备运行与维护管理（正式管理）988.4设备维修管理1028.4.1设备维修方式1028.4.2维修方式的选择1038.4.3维修类

8、别1048.5侨鸿国际商城分系统设备管理1058.5.1.供配电管理1058.5.2电梯系统管理1058.5.3消防系统管理1068.5.4给排水管理1068.5.5中央空调1068.6设备管