浅析总公司物业管理存在问题及改革建议

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1、.初步人选改进和完善企业经营管理具体方案浅析总公司物业管理存在问题及改革建议（综合服务分公司xxx同志）前言：企业的物业管理，很大一部分工作是企业后勤管理，是国有企业管理重要组成部分，其管理效率对于国有企业管理质量的提升有着直接的影响，因此想要不断的提升国有企业的竞争力，促进国有企业的持续稳定健康发展，推进后勤改革，走物业管理市场化是一条必经之路。我们总公司是一个有近70年历史的老企业，一代又一代汽车运输职工，在发展企业生产经营，为当地经济发展当好先行的同时，为企业留下大量的土地和房产等物业，打下企

2、业发展的坚实根基。最近几十年，我们企业凭借着这些土地房产的资源优势，在运输市场激烈角逐中，游刃有余，企业的物业收入(其中主要是房屋租赁收入)和企业运输主业，对外投资曾一度被称为企业发展的三架马车。如今，面对道路运输主业遭受市场严重挤压，充分利用企业土地房产的资源优势，加强国有企业物业管理，...推进市场化改革步伐，这也许又是企业的一个新的发展机遇。下面结合自己的工作实践，对总公司司物业管理工作谈几点自己的看法，谨供领导决策时参考。公司物业管理现状分析：总公司虽然物业资产众多，但物业管理仍停留在上世纪

3、80年代的后勤管理模式。物业的日常维护、开发管理一般由物业使用单位自行完成。远远不能适应市场经济发展的要求。总公司物业收入，很大一部分是企业物业租赁收入，处于粗放经营状态。结合我综合服务公司日常管理，主要存在以下几个方面的问题：一、物业管理模式社会化程度较低。由于受企业体制，机制和思想观念等方面的制约，企业一般重视房产建设和出租，轻视房产经营管理，以出租替代管理，影响物业效益的进一步提升。这种简单的“物业管理”模式已经满足不了社会对物业管理的需求，适应不了社会化、专业化、现代化的物业管理要求。改变观

4、念，实行物业改革才是物业管理的唯一出路。二、房屋设施严重老化，维修费用居高不下。我司房产很大一部分建于上世纪七、八十年代，楼龄相对较长。部分房产长年失修失养，造成房屋本体、公共设施设备老化，水电跑、冒、滴、漏现象经常发生，而且存在许多安全隐患。直管公房、职工宿舍内私搭乱建，道路破损严重。住户多为企业老职工且...收入偏低，让住户分担这部分维修费用存在很大困难，企业长期承担又是一个很大包袱。三、物业管理职工整体素质不高。一方面人员臃肿，企业物业后勤管理工作，一直被看作是“养人”的地方。许多公司专门设立

5、物业管理员，但人员相对老化，综合素质相对较低，且权限有限，许多职工对物业管理的概念还停留在修修补补，收收费用上，缺乏一种成熟的物业管理经营概念，跟不上公司日益发展的物业管理需要。而另一方面如维修、保洁，许多苦、脏、累的日常工作无人问津，需要外包或雇用临时工。这样给公司运作带来巨大的成本压力。四、代收的水电等费用亏差很大。计划经济时期，我司的职工通过企业无偿分配的方式获得住房或宿舍，职工生活用水、用电等费用均由企业代为支付，然后再从职工的收入中扣除，这种办法一直沿用至今。由于现行的后勤管理制度较为松懈

6、，缴费标准多年未变，加之设施老化，跑、冒、滴、漏现象严重，特别是梯度水、电费推行后，企业代为支付的费用和实际收回的费用存在较大的亏差。五、科技化程度低，服务质量差。现在物业的许多日常工作都是单纯依靠手工方式进行管理，不仅工作量大，而且容易出错，租住户满意率低。还有清洁、绿化以及设备设施的维修保养也...都是如此。不但耗费了人力、物力、财力，而且很难达到规范化的管理效果。公司物业管理改革的规划意见以上几个看似简单的问题，就像“几座大山”，严重阻碍了我们企业物业管理的市场化、规范化进程，要解决这些问题，

7、是一个比较复杂的系统工程，我设想，问题的较好解决大致需要经过三个时期，即准备期、过渡期和发展期。下面就三个时期工作，做出粗浅的规划。一、准备期：1、编造总公司物业的“鱼鳞图册”。明洪武十四年，朱元璋开始组织对全国土地进行重新丈量，编造完整、紧密的土地登记簿册，在相当程度上摸清了地权，为以后税赋制度改革打下坚实基础。同理，总公司的土地、场地、房产等资产，虽然有相应的资料，但有些由于年代久远，结构，用途，面积均发生很大变化，为了进一步开发总公司物业资源，首先要对总公司房产和土地、场地进行全面调查，摸清楚

8、总公司的每块土地、场地和每座房产的具体情况:包括位置，建筑年代，结构，面积，用途等等。以管辖单位为序，将各类办公性用房、生产性用房、仓储性用房、居住性用房及构筑物等和土地、场地情况分门别类编造好详细图册。图册编造力求真实反映每座房屋，每块场地和土地的真实情况，严禁瞒报和虚报等情况。2、在企业内部模拟现代物业管理形式对所属物业资源进行管理，指定某部门或某单位为物业管理的责任人，在此期间，...负责对总公司所有的年久失修的公用设施分批进行全面的维修，保证物业完好性和使用性