常州百老汇投融资咨询项目建议书

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1、常州百老汇集团投融资咨询项目建议书Leo.G.Aime2005-11-8前言2005年10月下旬，江苏现代资产投资管理顾问有限公司（以下简称“江苏现代”）丁伯康总经理、陆中奕、邵中总助等，先后与常州百老汇集团有限公司（以下简称“百老汇集团”或“集团”）的蒋佳平董事长、周道衍财务总监就百老汇集团的投资经营情况、融资需求以及资本运作思路进行了初步沟通。应贵方的要求，同时也遵循江苏现代项目管理的一般程序，江苏现代根据其多年开展企业投融资咨询的实践经验，结合百老汇集团的实际情况，提出如下建议书,供贵方决策时参考。本建议书主要包括以下内容：一、项目概述二、项目的主要内容和实施流程三、江苏现代担

2、任咨询顾问的优势四、专业收费建议需要说明的是：本建议书仅在双方初步交流沟通的基础上提出的，随着双方合作的深入开展，江苏现代将会对本项目进行更为详尽的调研，以提出具有一定前瞻性、系统性和可操作的咨询方案。如有任何疑问、建议和意见，欢迎及时与我们联系。一、项目概述（一）百老汇集团概述常州百老汇集团的发展历史最早可追溯到1989年。经过十多年的快速发展，目前已成为一个以房地产业为主，跨地区投资发展的江苏省内知名的地产企业集团。集团现有总资产6.2亿元，职员80人，存量土地计800多亩。集团战略定位为以房地产开发为主要载体的资本运作型企业，并有计划进入资本市场，实现上市。未来五年（据现有土地

3、储量、资金来源）计划开发3个项目150万平方米建筑，实现利润16个亿。进入资本市场，五年开发总量计划增至300万平方米。实现利润30个亿。（二）项目需求初步分析百老汇集团正处于快速发展的特定时期，其投资和融资战略制定和策略安排显得尤为重要，而集团投融资战略制定和策略安排，一方面要服从于当前的经济和金融形势，同时，还需要结合城百老汇集团目前项目运作的实际情况，以及后续项目的运作要求。从理论上来说，百老汇目前所拥有的资产（或土地资源）都具有可获利的潜质，但是对于整个集团的运作来说，资源利用的方式、时机、整合力度等的不同，都会给集团带来不同的收益和效果。正是如此，才具有资产运作和融资的前提

4、，而集团的资产数量、性质和结构对公司投融资策略制定和策略安排将起到决定性的作用。我们认为，百老汇集团的资产具有以下特点：1、资产规模较大，但是流动性不够目前，百老汇集团所拥有的资产规模较大，尤其是把土地资产的价值计算进来的话，应该说超过10多亿元，而且分部在不同的主体中。资产规模大，对于集团而言是双刃剑，一方面，资产规模大，抗风险能力和整体融资能力强。另一方面，集团资产运作、高效开发的难度加大大。在投资管理上，如何进行有效的投资、融资、建设和开发？如何对分布在不同主体的存量和增量资产实施差异化管理？在融资安排上，集团如何实施整体性安排，实现资产和资源的合理利用？以及在未来资本运作战略

5、上，如何进行有效的产业整合，创造条件实现持续的融资，包括实现上市融资的目标等。1、资源分布的区域广，项目开发的差异性大集团土地资产目前分布在常州、南京、泰州和山东潍坊等地，且具有不同的开发用途，如计划2006年1月开工的40万平方米的常州新城商业中心，已取得7.6公顷土地使用权证，将建成由娱乐休闲区，商业步行街，超级大卖场，城市精品小住宅、SOHO公寓、酒店式服务公寓、办公在内的不夜城大型综合商业建筑群，建成后将是江苏省内最大规模的娱乐商圈。再如位于泰州市中心黄金商业地段的中央休憩式商业街区及住宅项目，占地约5万平方米，总建筑面积约30万平方米，其中商业面积约8万平方米，是泰州市最大

6、规模的商业步行街区。还有位于山东省中部潍坊市境内的40万平方米欧洲小镇式住宅,40万平方米国际家居港项目等。集团开发的项目，业态包括了住宅、商业、娱乐等。这些资产之间的协同效应不够，以及分布在不同地区的情况，不仅加大了投资管理的难度，也不可避免地提高项目开发融资的成本。难以充分发挥资源综合利用和财务杠杠的作用，给集团运作带来难题是不足为奇的。3、集团资产负债率过高，土地资源充裕而后续资金的注入量可能存在不足根据贵集团提供的财务报表显示，集团的资产负债率已达到67％左右（这对于以民营企业为主体的集团来说，此资产负债率可能高了不少，如对于已基本符合公开发行上市的企业来说，则是一个合理的负

7、债结构）。这对后续项目的融资、投资和开发，都将带来很大的困难。因此设计集团新型的融资结构模式就显得非常重要。基于百老汇集团资产的上述特点，我们认为，百老汇集团非常有必要对其整体的资产、资源状况进行研究，并制定差别化的资本运作战略，投融资策略和实施方案。通过对集团的资本运作战略、投融资策略和实施方案的研究，提出适应当前百老汇集团投融资方面的制度安排及流程创新方案，并对具体资产或资源的融资模式进行操作上的可行性分析和方案设计，为实现集团科学、高效的投资和可持续