宏桂东昇项目营销策划提案

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1、宏桂东昇项目营销策划提案环境研究自我剖析锁定目标综合定位解决方案策划思路市场有什么？我们怎么做？我们是什么？我们有什么？什么人要？要什么？1目录:市场环境分析城市背景/整体市场/区域分析/竞争分析/客户研究项目态势分析项目理解/项目SWOT分析/项目SWOT应对策略项目客群分析/客户定位/客户特征描述客户需求分析项目综合定位市场定位/核心竞争力/主题形象/附加值建议项目营销推广营销策略/销售推广部署/分阶段营销策略2市场有什么？—市场研究分析3市场篇——购房者的视角4南宁：一座新兴的国际化都市1949年南宁市城区人口9万1985年南宁市城区人

2、口60万2005年南宁市核心城区人口165万2010年南宁市核心城区人口210万5是什么让我们汇聚在这里6向往…7她：是山青水秀的广西首府8她：是充满少数民族风情的地方www.fdc01.com房市金碟9她：是中国东盟博览会永久承办地10她：是广西的政治、经济、文化中心11南宁，我们来了…www.fdc01.com房市金碟12整体市场分析13整体市场分析南宁近年房地产发展快速，开发投资量持续增长，施工和竣工面积增长迅速南宁近年房地产投资（亿元）及增长率南宁近年房地产施工和竣工面积（万㎡）随着城市化进程的加速，南宁近年房地产进快速发展，房地产投

3、资额增长迅速。城市大规模建设和外来人口的不断增多，促进商品房的销售。房地产市场繁荣，房地产投资不断加大，其中2007年达到一个高峰。经过3年的高速发展，南宁房地产投资增幅回落，房地产开始走向成熟和稳定发展的道路。14整体市场分析南宁近年商品住宅供需旺盛，价格增长较快，刚性需求显著增加，过往的政策调整影响有限近来南宁商品住宅供需求较旺，07年和09年出现销售面积大于批准预售面积的局面，09销售面积是批准预售面积的2.28倍。08年南宁商品住宅的销售面积跌到近年的最低谷，市场成交受国家政策调控的影响明显。南宁近来商品住宅价格增长较快，08年市场低

4、迷的状态下依然呈现13.6%的增长率，09年更是出现暴涨的局面。南宁近年商品住宅供需情况（万㎡）南宁近年商品住宅价格（元）及增长率15整体市场分析外来品牌开发商纷纷进驻，已和本土企业各据半壁江山，“鲶鱼效应”促使市场开发和营销理念趋于成熟盛天集团.盛天华府龙光集团.普罗旺斯民发集团.大观天下龙光集团、保利集团、盛天集团、中房集团、利海集团、云星集团、民发集团……保利集团.山水怡城09南宁销售面积（万㎡）前十强房企本地房企外地房企1609年土地成交多位于快环外，预计2011年快环外围住宅供应进入大幅放量期，给片区带来一定利好的同时也加剧项目面临

5、的竞争整体市场分析地块编号位置（快环内外）住宅建筑面积（万㎡）建筑面积合计GC2009-16外6.9快环内：104.6万㎡快环外：192.3万㎡GC2009-13外8GC2009-20外27.8GC2009-21外10.2GC2009-22内15.7GC2009-30内7.4GC2009-55内7.1GC2009-54外49.4GC2009-56内6.2GC2009-59内46.6GC2009-57内8GC2009-58外10GC2009-33内12GC2009-32内1.6GC2009-31外70GC2009-64外1009南宁土地供应分布

6、情况09南宁土地供应情况南宁主城区可出让的土地已经越来越少，近年两年大量地供应位于外环之外，房地产市场向外围扩展已成定局。09年南宁土地成交1815亩，其中1164亩分布于快环外围，快环之外成交的土地占到64%，2011年外环外围住宅供应将进入大幅放量期，住宅市场向外围延展加速。17外来购房者逐渐增多，已成为市场主力客群整体市场分析来源地套数面积金额（元）均价备案量占比（%）本市本城1424524.03%161060972350711674492本市非本城42217.12%43588518138099204161本省其他地区2659144.8

7、5%2819208136891022094856外省1339322.59%147561780370062735447无法识别8361.4%943184724210785009合计57460100%6435457312474106484867南宁近年外来购房者逐渐增多，09年来自区内的外来购买者占48.85%的比例，成为南宁住房消费的主力客群，其次受东盟发展的影响以及良好区住环境的吸引，外省购买者也逐渐增多，09年其已占到24.03%的比例。09年区内外地购买者和省外购者合占72.88%的比例，已经成为市场的中坚力量。09南宁成交备案数据统计1

8、8城市中等收入阶层是购房的核心力量，其消化量占到市场3/4的份额整体市场分析09南宁住宅市场按价格划分的销售套数情况财富阶层准财富阶层中高等收入阶层中等收入阶层中低